圖32上海服裝城

在設(shè)計上突出功能分區(qū)和商業(yè)街

奧特萊斯在國內(nèi)的另一個趨勢就是在設(shè)計上因地制宜，突出國內(nèi)受歡迎的商業(yè)形式和商業(yè)格局，比如引入在國內(nèi)受歡迎的功能分區(qū)和商業(yè)街形式。位于上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)的上海奧特萊斯在這一方面表現(xiàn)得較為突出。

上海奧特萊斯占地面積16萬平方米，總建筑面積約11萬平方米。廣場內(nèi)按經(jīng)營功能的不同分為3大板塊：品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬平方米，約250個專賣鋪位，經(jīng)營世界一二線及國內(nèi)著名品牌的折扣商品；休閑餐飲娛樂區(qū)的建筑面積近3萬平方米；機(jī)動車停車位近1 000個，還有兒童游樂場等配套設(shè)施，具有休閑、文化、景觀等多種功能。

上海奧特萊斯整體分為三大功能區(qū)——南部的世界一線品牌服飾區(qū)，中部的休閑運(yùn)動品牌、世界二線品牌折扣直銷區(qū)以及國內(nèi)餐飲品牌，北部則為餐飲娛樂區(qū)。在廣場周邊設(shè)有三個出入口：嘉松中路南部正對停車場處設(shè)車行主入口；沿嘉松中路北部餐飲娛樂區(qū)設(shè)車行次入口，主要為部分消費者專程前來用餐所用；中間的服飾區(qū)另設(shè)人行次入口作為疏散及消防用道。所有的出入口都設(shè)有寬闊的廣場，能滿足大量人流、車流集散需要。

在建筑設(shè)計上，上海奧特萊斯則突出商業(yè)街的形式。上海奧特萊斯總體布局由商業(yè)街道形式組成，由于品牌折扣銷售的獨特形式，每個品牌專賣店均有鮮明的特色與布置方式。它既不同于百貨公司的“店中店”，也不同于商業(yè)街上獨立的專賣店。廣場內(nèi)的品牌專賣店均以獨立商鋪形式出現(xiàn)，商鋪與商鋪之間輔以商業(yè)街的形式相聯(lián)系，商業(yè)街內(nèi)絕無死角，四通八達(dá)。參考國外奧特萊斯的成功做法，結(jié)合本地的特性，上海奧特萊斯總體布局上采用了環(huán)狀連續(xù)空間布置形式，預(yù)留前區(qū)廣場集中停車，這樣可解決大量車流停車位。在中部服飾品牌區(qū)部分，將兩組商鋪用水系分隔成兩列布置，這樣既可避免連續(xù)空間的單調(diào)性，同時又可造成一個集購物、文化、娛樂、休閑為一體的完整空間。

國內(nèi)奧特萊斯的百貨店模式

圖33哈爾濱奧特萊斯

國外的奧特萊斯大多選址在地價成本低的郊區(qū)，同時還要求經(jīng)營費用和租金成本要盡量壓低，以實現(xiàn)品牌低價。但燕莎奧特萊斯哈爾濱店（見圖33）在選址、經(jīng)營成本、布局、組合和經(jīng)營上，更像是一家傳統(tǒng)的百貨店?？梢?，在我國的奧特萊斯，投資者更傾向于借力于這一概念，以實現(xiàn)差異化和錯位化經(jīng)營。

哈爾濱燕莎奧特萊斯購物中心位于繁華的哈爾濱市道里區(qū)地段街（見圖33），緊鄰著名的圣·索菲亞教堂廣場和繁華的百年老街——中央大街，22條公交線路穿行于此，交通便利；哈爾濱一百、世紀(jì)聯(lián)華商廈、曼哈頓批發(fā)商城等聚集四周，商業(yè)氛圍濃厚。哈爾濱燕莎奧特萊斯購物中心建筑面積3 8萬平方米，商業(yè)面積3 2萬平方米，地上7層，地下1層，設(shè)有直梯、扶梯、中央空調(diào)、自動煙感報警裝置和監(jiān)控系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)施。一至五層經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌，設(shè)有國際精品區(qū)、女士世界、男士服飾、鞋區(qū)、動感活力區(qū)、兒童用品區(qū)、文化數(shù)碼家居區(qū)等。地下一層為精品超市區(qū)，六層為主題餐飲區(qū)和健身區(qū)。

異域的奧特萊斯品牌在國內(nèi)將占優(yōu)勢

異域品牌比較典型的就是上海松江的FOXTOWN。2006年6月，在歐洲享有極高聲望的瑞士狐貍城在華首個投資項目東方狐貍城工廠直銷中心，在上海松江區(qū)開業(yè)迎客。它的定位優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：

（1）高品質(zhì)與低價位的完美組合。價格低廉絕無贗品，全年都可以以3～7折的價格買到眾多的國際品牌服飾。此外，頂級品牌集中度高，交通便捷，管理先進(jìn)，購物環(huán)境舒適，這些也是狐貍城的優(yōu)勢。

（2）歐式管理。東方狐貍城由瑞士“狐貍城”直接負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，一流的硬件輔以一流的軟件，體現(xiàn)出一流的品牌工廠直銷中心的水準(zhǔn)。

（3）體現(xiàn)瑞士風(fēng)情。東方狐貍城開業(yè)時，瑞士旅游風(fēng)光展在三樓同時開幕，在這里人們可以通過各種多媒體手段欣賞到瑞士美麗的自然風(fēng)光，使人們在購物休閑的同時又多了一份對阿爾卑斯山的遐想。

從上海FOXTOWN的發(fā)展歷史來看（見圖34），這一品牌于1995

圖34上海FOXTOWN

年才由MENDRESIO塔基尼先生創(chuàng)立。第一家“狐貍城”品牌工廠直銷中心位于瑞士意大利邊界城市門德里西奧（MENDRESIO）。繼第一家狐貍城成功后，在數(shù)年之內(nèi)“狐貍城”以迅猛的發(fā)展勢頭席卷瑞士本土，塔基尼先生又陸續(xù)在維勒納夫（VILLENEUVE，瑞法邊界）和蘇黎士（ZURICH，瑞德邊界）開設(shè)了二家狐貍城連鎖店。很快，“狐貍城”的銷售額迅速突破1 2億美元，排名歐洲零售業(yè)第五；入住“狐貍城”的國際名牌專賣店也從最初的九家擴(kuò)張到140余家；商品涵蓋各類世界頂級品牌服飾。狐貍城已成為去瑞士觀光客的必游之地（年平均客流量超過200萬人次）。根據(jù)FOXTOWN的表現(xiàn)以及它在經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢,可以預(yù)見異域化的奧特萊斯品牌將在中國占據(jù)優(yōu)勢。

總結(jié)以上分析，筆者得出新業(yè)態(tài)地產(chǎn)的發(fā)展新趨勢（見圖35）。

圖35新業(yè)態(tài)在國內(nèi)發(fā)展的新趨勢