第四章

（圖略）

引言：

中國(guó)任何一個(gè)城市都有自己的老城區(qū)或舊城區(qū)。舊城區(qū)的開(kāi)發(fā)改造已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)性的難點(diǎn)，面臨著諸多的難題，比如如何解決開(kāi)發(fā)成本高、如何保護(hù)好歷史人文遺跡、如何協(xié)調(diào)好舊城新區(qū)的功能等。本章以上海新天地為案例進(jìn)行分析，為老城區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，提出了“以3%的樣板帶動(dòng)其余97%的地產(chǎn)”的新觀點(diǎn)，希望能給讀者以啟迪。

星河灣目前被稱(chēng)為國(guó)內(nèi)品質(zhì)樓盤(pán)的標(biāo)桿。但有人說(shuō)星河灣樓盤(pán)的老板實(shí)際上并不聰明，因?yàn)樗偸悄贸鼋?0億元來(lái)先做3萬(wàn)平方米的水景公園，這有點(diǎn)得不償失。在筆者看來(lái)，這恰恰是星河灣老板的過(guò)人之處。因?yàn)樗韧度?%的資金，做好3%的樣板，再用這3%的樣板來(lái)帶動(dòng)其余97%的成功。住宅開(kāi)發(fā)模式中有星河灣，商業(yè)地產(chǎn)中有沒(méi)有“星河灣”一樣的模式呢？它們又是如何在商業(yè)中做出絕對(duì)差異化的元素？

上海新天地是近年來(lái)公認(rèn)的在差異化特色上做得很到位的地產(chǎn)大盤(pán)。在筆者的眼里，上海新天地可以稱(chēng)作為商業(yè)地產(chǎn)中的“星河灣”。與星河灣不同的是，上海新天地是在上海的一片老城區(qū)中開(kāi)發(fā)出一片新天地的。但兩者的策略是相通的，即都是先找到了能帶動(dòng)整體大盤(pán)成功的“百分之三”。上海新天地是如何找到并做好這帶動(dòng)大盤(pán)成功的“百分之三”的呢，它經(jīng)歷了哪些歷程？上海新天地模式能否被克隆，克隆者為什么不能像新天地那樣成功？