中關(guān)村商鋪總面積從2003年的5萬平方米，發(fā)展為2006年的25萬平方米，面對面積的不斷擴大和新一輪的數(shù)字風(fēng)暴，中關(guān)村商圈在未來如何演化？它對商鋪投資有哪些影響？中關(guān)村IT商圈是繼續(xù)放大，還是整體陷落？在下文中，筆者將給出分析，供讀者參考。

看布局：商圈中心如何轉(zhuǎn)移？

是什么力量推動中關(guān)村商圈加速地擴張？中關(guān)村還會無限制地進行擴張嗎？整個商圈中心在未來將向哪轉(zhuǎn)移？

根據(jù)《中關(guān)村電子產(chǎn)品貿(mào)易行業(yè)競爭力分析白皮書》的數(shù)據(jù)，中關(guān)村地區(qū)2005年的電子產(chǎn)品銷售總額和貿(mào)易總額的增長率分別是20 5%和19 1%；而在2004年，這兩個數(shù)字分別是21%和21 2%。由這些數(shù)據(jù)可以推算出，中關(guān)村最近幾年是以20%的遞增率來增長的，它構(gòu)成了商鋪擴大投資的源動力。但這種擴大不是無限制的，中關(guān)村商圈可承受的發(fā)展速度是20%。如果商鋪增長速度過快，只能造成鋪多粥少的局面，稀釋單位面積上的平均銷售額，甚至引發(fā)惡性的價格競爭。

中關(guān)村在三年內(nèi)面積增長了5倍，但人流和銷售額不可能一下子也增加到5倍，因此，商圈內(nèi)的洗牌格局將在所難免。

在筆者看來，未來中關(guān)村商鋪的興替主要取決于商圈如何演化，即商圈的重心將向哪個方向轉(zhuǎn)移。商圈重心的轉(zhuǎn)移方向直接決定著商鋪的投資價值。

商圈重心轉(zhuǎn)移方向主要取決于商圈的發(fā)展空間。在老一代商鋪中，硅谷、太平洋、海龍曾經(jīng)形成三足鼎立的局面。但為什么海龍逐漸成為商圈的中心呢？主要是發(fā)展空間約束的結(jié)果。硅谷位于北京大學(xué)的西南角上，太平洋位于北京大學(xué)的東南角上，北京大學(xué)校園本身占地直接約束了前兩者的發(fā)展。海龍位于北四環(huán)內(nèi)，只有海龍的周邊沒有約束，適合向四周擴展。于是它東邊出現(xiàn)了科貿(mào)、西邊出現(xiàn)了鼎好，而南面則出現(xiàn)了E世界。海龍的四周由于具有可拓展的用地空間，所以海龍逐漸成為商圈的重心，海龍本身也成為了商圈演化的最大受益者。

根據(jù)這一原理，我們來分析未來中關(guān)村商圈的走勢。向北由于有北京大學(xué)校園用地和北四環(huán)的約束，所以商圈向北拓展的空間不大；向西則有海淀圖書城的制約，所以向西拓展的空間也不大。所以中關(guān)村商圈只有可能向南和向東兩個方向發(fā)展。從近期來看，南面的百腦匯將開業(yè)，再加上E世界的拉動，所以整個商圈繼續(xù)南移的可能性最大。商圈的南移會引起商圈重心的南移。E世界正好處于南面商圈的核心，所以E世界在未來將有可能替代海龍成為中關(guān)村IT商圈的新中心。

看競爭：連鎖品牌能否撼動中關(guān)村王朝？

在中關(guān)村，在賣場競爭波飛浪舞的背后，我們還可以看到另一種力量，即品牌連鎖店。大中電器和國美電器先后進入了中關(guān)村商圈，它們能改變中關(guān)村現(xiàn)有的格局嗎？

大中進駐中關(guān)村時，提出了“顛覆中關(guān)村”的口號，其野心不容小視。但大中電器中關(guān)村店的發(fā)展并不平坦。最初，這家連鎖店除了銷售數(shù)碼產(chǎn)品，還同時銷售家電。但2004年12月，大中電器中關(guān)村店撤出了家電產(chǎn)品，只銷售數(shù)碼產(chǎn)品，該店至今仍是大中電器惟一的一家IT數(shù)碼店。

國美中關(guān)村店沒有像大中那樣只經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品，還銷售彩電、空調(diào)等普通家電。與其他國美連鎖店不同的是，國美中關(guān)村店加大了數(shù)碼、通訊和3C融合產(chǎn)品的比重，占到了總體經(jīng)營面積的60%。

根據(jù)《中關(guān)村電子產(chǎn)品貿(mào)易行業(yè)競爭力分析白皮書》的數(shù)據(jù)，中關(guān)村地區(qū)2005年電子產(chǎn)品銷售總額達到了413 2億元人民幣。而國美和大中單店銷售的規(guī)模平均在億元左右，也就是說，國美、大中電器的總銷售規(guī)模最多占到整個中關(guān)村銷售額的3%，從規(guī)模上它們還不能對各大賣場構(gòu)成威脅。但大中、國美在中關(guān)村開設(shè)IT數(shù)碼店的最主要目的也許是起到“招牌”作用，這一戰(zhàn)略意義還是非常深遠的。