一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資的最終目的，并不是經(jīng)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，而要經(jīng)營(yíng)于公司。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)逐的企業(yè)，由于自身整體實(shí)力、目標(biāo)定位的不同，往往也決定了他們?cè)趹?zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上必然存在較大的差異。萬科自然也不例外。

1．誰都逃不掉的生死鏈

按目前國(guó)內(nèi)外通行的做法，房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源于以下若干方面：房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、銀行貸款、股票、基金、信托、債券、海外資金、民間資本等。

而從通常理論上講，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈分三個(gè)階段：前期置地階段、開發(fā)樓盤階段、樓盤形成銷售階段。在前期置地階段和開發(fā)樓盤階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金投入，因而能否有足夠的投入能力，也就決定了其后的鏈接能否繼續(xù)。

在這三個(gè)階段，國(guó)內(nèi)企業(yè)所消耗的開支主要有以下幾個(gè)方面：土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、宣傳費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。而房地產(chǎn)企業(yè)的收入利潤(rùn)來源于房屋的銷售收入和出租租金。顯然，若是前期的開發(fā)沒有充足的資金支援，那么后面的進(jìn)程勢(shì)必?zé)o法展開，進(jìn)而直接導(dǎo)致一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的死掉。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了資本時(shí)代，如果從這個(gè)角度來劃分的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以劃分為三個(gè)類，也有的說是三個(gè)階段：

最早的階段是項(xiàng)目公司。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)約有6萬，其中可能有九成左右仍屬于項(xiàng)目公司。這些項(xiàng)目公司的特征非常明顯，“怎么去拿地，怎么去跑規(guī)劃，怎么去融這個(gè)項(xiàng)目的資金，怎么去設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、策劃”，是企業(yè)者們常考慮的事情。

第二個(gè)階段是公司型公司。業(yè)內(nèi)人士指出，這類公司典型的特點(diǎn)就是，“老板不去想項(xiàng)目，他腦子里想的是公司的戰(zhàn)略方向是哪里？戰(zhàn)略區(qū)域在哪里？戰(zhàn)略目標(biāo)怎么樣？以后要成為什么樣的企業(yè)？我的品牌在哪里？我的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？我公司的財(cái)務(wù)怎么樣？他確定了所有這些東西才去考慮項(xiàng)目?！?/p>

第三個(gè)階段的公司就是資本型公司。按業(yè)內(nèi)人士的話說：“資本型公司老板所想的東西是資本，資本的目標(biāo)是什么？”

目前，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來說，無論是外部環(huán)境的變化，還是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn)，都深刻地反映出資本時(shí)代的來臨?！　?/p>

根據(jù)業(yè)內(nèi)資料記載，以前地產(chǎn)商的主要融資渠道就是銀行貸款，特別是一些實(shí)力弱小的企業(yè)，通過各種變通的辦法，使得實(shí)際銀行貸款占總投資額的90%以上。這種單一的融資渠道非常危險(xiǎn)。在2007年后的中國(guó)地產(chǎn)界尤其如此。

許多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，中國(guó)有不少房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)步入今天的困境，“主要還是因?yàn)樗麄儧]有意識(shí)到模式標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)企業(yè)未來發(fā)展的重要性，以至于在開發(fā)流程和資金使用過程中沒有采取事前控制、預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的措施?！币恍┰u(píng)論認(rèn)為，萬科的今天，顯然得益于王石和萬科管理層采取了如上措施和努力。

筆者在此綜合了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一些資料，可大致勾勒出房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)保持的資金鏈模式：

一是融資渠道暢通。

二是現(xiàn)金流充足。

三是借力品牌和良好信譽(yù)。

四是減少負(fù)債，避免盲目擴(kuò)張。

五是縮短周期，降價(jià)打折，推進(jìn)促銷，加速資金回籠。

六是控制成本，節(jié)約開支。

七是減少房屋和土地的空置，不再捂盤。