八是忍痛割愛，顧全大局，或是合作開發(fā)，雙贏互利。

2．地產(chǎn)融資講五略

隨著市場(chǎng)深度發(fā)展，攸關(guān)生死的“資金鏈”必然成為每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)死盯的對(duì)象。只是，不同的企業(yè)定位，以及由此采取的不同融資策略，寫出的企業(yè)今生也就大不相同了。

為了更好地理會(huì)本書主人公的資本故事，筆者在此綜合了相關(guān)資料，整理出了目前地產(chǎn)企業(yè)常用的幾種融資策略或方法，以饗各位讀者朋友。

一是銀行貸款融資策略。很明顯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近些年的發(fā)展與銀行金融資本的支持是緊密相連的。不過，隨著住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一些違規(guī)信貸行為屢屢發(fā)生。

自2001年6月26日中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》起，直到2007年底的各項(xiàng)宏觀調(diào)控舉措，用許多業(yè)內(nèi)人士的話說，就是“銀行與房地產(chǎn)公司的蜜月期結(jié)束了”。這也就預(yù)示了房地產(chǎn)企業(yè)靠銀行貸款的融資策略正在接受強(qiáng)有力的考驗(yàn)。

二是合作開發(fā)融資策略。這種策略意味著發(fā)展商要尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，通常被認(rèn)為“是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，合作開發(fā)的形式是多種多樣的：可以是兩家或多家；可以長(zhǎng)期或就項(xiàng)目短期合作；可以緊密或是松散，等等。

三是預(yù)售房屋融資策略。這種策略在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幾乎被所有的企業(yè)采用過。按業(yè)內(nèi)相關(guān)規(guī)定，房屋預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給投資置業(yè)者，由此獲得房屋預(yù)售款。而開發(fā)商通常的做法也是將預(yù)售款及時(shí)投入建設(shè)項(xiàng)目中。

這種策略對(duì)于投資置業(yè)方來說，可以先期支付少量的資金就有可能享受到未來的增值收益；而對(duì)于發(fā)展商來說，預(yù)售雖然可能喪失一點(diǎn)未來利益，卻可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家。因而，2008年前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱的情況下，投資置業(yè)人士及機(jī)構(gòu)往往會(huì)對(duì)預(yù)售樓花表現(xiàn)出極大的熱情。

四是利用外資融資策略。根據(jù)相關(guān)資料，我國(guó)房地產(chǎn)公司利用外資的方式大致有兩種：一是直接投資，多以成立合資或合作公司的方式。二是間接投資即利用外資貸款。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問題，但需要用外匯還本付息，除了一些國(guó)際性或政府間優(yōu)惠貸款外，國(guó)外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風(fēng)險(xiǎn)較大。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，通常情況下，除從事大型項(xiàng)目的開發(fā)外，中小型企業(yè)一般不會(huì)采用此種策略，也不適合。

最后一種就是信托融資策略。這種策略就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財(cái)?shù)膬?yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的分析，信托融資策略具有制度優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新空間寬廣，有巨大的靈活性。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資策略不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展。同時(shí)，信托在供給方法上也十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)公司本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品。就目前而言，信托正在成為房地產(chǎn)業(yè)融資的新熱點(diǎn)。