不過，信托行業(yè)受到銀監(jiān)會的監(jiān)管，而信托對房地產(chǎn)貸款的支持以及由此產(chǎn)生的風險，自然更要受到國家為此所做出的一系列新安排制約。因而進入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金也會受到一定影響或限制。

3．細看萬科的資本大系

對照上文內(nèi)容，再來看看萬科的資本大系。

如果說王石在創(chuàng)業(yè)上激情過人，那么，他在資本方面也是悟性出眾。事實上，王石和萬科之所以能成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領軍標桿，“資本系”的多元化之舞功不可沒。

萬科的權威人士曾公開表示，目前行業(yè)整體的資金來源比較單一，由于直接融資渠道沒有全面建立起來，行業(yè)融資過度依賴預售款和銀行信貸，這不僅引發(fā)了社會的憂慮，對于企業(yè)來說也是不安全的，而萬科是較早嘗試建立多元化融資渠道的住宅企業(yè)。

特別是當前面臨著國家新一輪宏觀調(diào)控的環(huán)境變化，已有過兩次宏觀調(diào)控經(jīng)歷的萬科管理層，早已深諳資金乃是地產(chǎn)業(yè)的生命線。萬科新一代總經(jīng)理郁亮就曾表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場劃時代的變革，整個行業(yè)的市場化、透明化將成為不可阻擋的方向，但在這個過程當中隨時可能引起新的洗牌，企業(yè)需要的是對風險的充分估計和留給自己盡量多的騰挪余地。

目前，萬科的融資渠道主要有銀行貸款、股票發(fā)行、發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券、房地產(chǎn)信托、迅速銷售從購房者手中收回資金、大股東支持和尋求合作這幾種方式。

這里可將萬科的資本操作過程概述如下：

其一，萬科是中國首批上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，首次公開募集資金就不在少數(shù)。就股市募資而言，經(jīng)過長時間的積累，萬科的優(yōu)勢正越來越明顯：從2000年到2005年，萬科經(jīng)歷了一次配股、兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，總計從資本市場募集億元的資金；2006年底，萬科非公開發(fā)行順利實施，一次性募集資金達42億元；2007年8月，萬科增發(fā)億A股，募資100億元人民幣。

隨后，萬科再度公告，擬發(fā)行總金額不超過59億元的公司債。業(yè)內(nèi)人士認為，萬科的公司債發(fā)行，可進一步優(yōu)化公司的負債結(jié)構，減少短期借款。

其二，業(yè)內(nèi)都認為，萬科在企業(yè)債券融資方面也做得非常出色。如2002年和2004年，萬科通過兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券分別募集資金15億元和億元。在中國資本市場上兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券的上市公司中，萬科是唯一一家。

其三，在信托融資方面，萬科也表現(xiàn)搶眼。例如，僅在2003年底到2004年底的一年間，萬科連續(xù)三次使用信托方式進行資金募集，用于不同項目的開發(fā)，每次募集的資金均在億元以上。

除了以上幾個方面，即使面臨著政策外部大環(huán)境的新變化，萬科在銀行貸款方面的融資并沒有受到太大影響。其中，2004年11月，萬科企業(yè)股份有限公司就與中國農(nóng)業(yè)銀行簽署了《銀企合作協(xié)議》，獲得農(nóng)行億元綜合授信額度。有人稱之為“這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信”。

針對萬科目前采用的資本路徑，王石曾公開表示，在通過市場公開方式獲取土地政策出臺以及“121”號文件抬高房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻后，過去的“大項目、小資金”運作方式已不適應現(xiàn)行規(guī)則，萬科有必要學會運作“大項目、大資金”，強調(diào)融資渠道的多元化顯然有積極意義。

資深人士評論則認為，拓寬融資渠道所帶來的直接后果就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款資金的依賴性，改善了資本負債結(jié)構。2007年11月，王石就對媒體透露，2003年以前，萬科的流動資金當中，70%是靠銀行，30%靠其他渠道。經(jīng)過這么多年的產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、資金多元化，現(xiàn)在是倒過來了，30%依靠銀行，70%是其他資金，比如可轉(zhuǎn)債、與其他公司合作等多元化，所以現(xiàn)在銀根的緊縮對萬科的影響是比較小的。

也有資料顯示，萬科當前的資產(chǎn)負債率不僅低于行業(yè)平均水平，其債務結(jié)構也較為分散，呈現(xiàn)三分天下的局面，長期債券、信托和海外資金約各占1/3。

“對萬科來說融資是一個長期的戰(zhàn)略，是未來幾年需要不停去做的事情，而其中要考慮的一個核心因素是，我們?nèi)谫Y的速度能否跟得上發(fā)展的速度。”顯然，萬科管理層希望將資本平臺做大，而所有能夠使用的融資工具，都會去進行嘗試。

輿論普遍認為，因為在治理結(jié)構、品牌和管理上多年積累下來的良好口碑，使得萬科在公眾和資本市場上都很受認可，所以在融資渠道上，萬科也可以擁有更多的戰(zhàn)略選擇。

其實，如果按照成熟市場經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類，房地產(chǎn)開發(fā)本來是金融業(yè)下面的一個分支。而地產(chǎn)界以前所流傳過的一句話就是，王石“不懂房地產(chǎn)，只是善于資本運作”。這也許從另一個角度肯定了王石和萬科在資本市場上的長袖善舞吧。