到了2007年，萬科順利跨過200億門檻，郁亮也入選中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長，正式成為地產(chǎn)大佬俱樂部的關(guān)鍵成員之一。

郁亮利用海外融資渠道的能力其實早就獲得業(yè)界認可。

如前文所述萬科與德國HI合作一例，雙方合作條款即規(guī)定：“項目回款之后，萬科將以同業(yè)拆借利率再加幾個點的利息贖回股權(quán)?！边@被視作中國首例“變相海外貸款”：以股權(quán)形式取得境外融資打開了方便之門，巧妙地避開相關(guān)的管制要求。

后來，輿論認為這是郁亮出于對政策的敏感。而郁亮在接受媒體采訪時說，與HI的合作為“典型的國際融資”，并無特殊之處。但業(yè)內(nèi)人士指出：“在國內(nèi)金融領(lǐng)域，尤其是地產(chǎn)融資領(lǐng)域，一貫沉穩(wěn)的萬科確實開始了吃螃蟹的嘗試。”

當(dāng)時更有媒體指出：“王石時代，萬科致力于‘慢工出細活’，完善治理解構(gòu)、做減法、建立尊重員工尊重客戶的企業(yè)文化；郁亮?xí)r代，開始揮動資本大旗，‘乘法速度’箭在弦上?！?/p>

隨后，萬科與HI先后合作六個項目，又與新加坡RZP合作，在成都、沈陽、無錫等城市合作開發(fā)項目。有人稱此為“萬科在海外融資上破竹之勢蓄積已滿”。

2006年7月，雖然建設(shè)部等六部委聯(lián)合下發(fā)了被稱作“樓市限外令”的171號文件，擋住了瘋狂涌入中國的外資，也給了正在積極和外資合作的國內(nèi)開發(fā)商一個措手不及，但以韌性見長的郁亮倒沒灰心沮喪，“權(quán)當(dāng)練手好了，總有一天能用到?！?/p>

對資本徹悟的郁亮，與王石的自信頗有一脈相承之味。

3．首開國際融資新模式

身為萬科資本操盤手，郁亮曾針對萬科借力海外資本表示：“海外融資成本很低，利率才百分之一點幾，即使加上中介手續(xù)費等也才百分之二三而已，比國內(nèi)低多了?！憋@然，上文內(nèi)容表明萬科借力海外資本的用意有多重。

2004年7月，萬科發(fā)布公告稱，與HI簽訂合作協(xié)議，為即將開發(fā)的中山萬科城市風(fēng)景花園項目（以下簡稱“萬科中山項目”）融得3500萬美元。項目回款之后，萬科將以同業(yè)拆借利率再加幾個點的利息贖回股權(quán)。

方案一出，它受到的關(guān)注不只來自房地產(chǎn)業(yè)界，很多大型公司的CFO都對這種融資創(chuàng)新感到興奮好奇。業(yè)內(nèi)將其稱為“變相”貸款：以FDI（外國直接投資）之名，行商業(yè)貸款之實。

當(dāng)時有分析認為，“121”文件出臺后，銀行收緊對房地產(chǎn)公司的貸款，窺伺中國市場許久的海外資金得到了最好的進入機會。在萬科與HI公司合作之前，國內(nèi)房地產(chǎn)商與海外資金合作大多是以股權(quán)融資，海外房地產(chǎn)基金以資金入股房地產(chǎn)項目，共享利潤。萬科開了房地產(chǎn)企業(yè)從海外銀行貸款的先例。

至于萬科如何躲開外匯管制、獲得海外銀行貸款的奧妙，更為外界所矚目。

根據(jù)《中國企業(yè)家》當(dāng)時的報道資料，大致過程如下：

作為專注于房地產(chǎn)投資的銀行，HI在全球化的過程中得到一條經(jīng)驗：“必須搶在別人前面進入才能搶占先機?！盚I執(zhí)行董事（芬克）把與萬科的合作稱為“兩年邁出的第一步”。

據(jù)這位董事介紹，這兩年HI對中國房地產(chǎn)市場作出了自己的判斷：“住宅市場的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，商業(yè)辦公項目已經(jīng)有點過熱了?！痹谥袊鴮ふ液献骰锇椋琀I條件是“最大的房地產(chǎn)開發(fā)商?！弊鲎≌椖坑忠菄鴥?nèi)大型開發(fā)商，萬科很自然地出現(xiàn)在HI的談判對象名單中。