萬科的總經(jīng)理郁亮也給予了證實。他說：“HI先找萬科的。”事實上，萬科也早就開始了和海外資金的接觸。只是和其他房地產(chǎn)商不同的是，萬科主要尋找的是海外的商業(yè)銀行，而不是房地產(chǎn)基金。“從房地產(chǎn)基金那里拿錢成本太高?，F(xiàn)在慣例是不低于20%的復(fù)利率，一個項目兩年下來就是44%。”郁亮解釋說。

而此次融資的載體萬科中山公司，則是一家中外合資公司，由萬科和其附屬公司香港永達投資公司共同設(shè)立，萬科實際持控其100%股權(quán)。萬科將所持有萬科中山公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家名為Best?Gain?Investment的公司（以下簡稱“BGI”），后者由HI公司與萬科共同設(shè)立，HI占股65%，萬科占35%。

經(jīng)過這一輪股權(quán)轉(zhuǎn)換，萬科和HI的合作就有了相應(yīng)的法律支持。由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸有違外匯管制，中外合資的企業(yè)性質(zhì)，為以股權(quán)形式取得境外融資打開了方便之門，避開了相關(guān)的管制要求。

形式上，HI取得了萬科中山公司的控股權(quán)，萬科直接和間接持有萬科中山公司的權(quán)益只有48%（20%＋80%×35%）。但實際上，盡管HI公司擁有中山項目52%的股權(quán)，但并不擁有實際控制權(quán)，項目的運作方是萬科。根據(jù)雙方約定，在中山項目回款之后，萬科將以同業(yè)拆借利率再加幾個點的利息贖回股權(quán)。

于是，這才有了外界“在法律上，這是一筆以股權(quán)換資金的股權(quán)融資，實際上，卻是一筆商業(yè)貸款”的評論。

不過，對于外界為這筆融資扣上一個“變相貸款”的帽子，郁亮卻表述了自己的看法：“我一直很納悶為什么大家稱之為‘變相貸款’，典型的國際融資都是這樣安排的?！盚I的執(zhí)行董事芬克對此也作出相同回應(yīng)：“我們在與萬科合作的貸款文件基本上適用公司標(biāo)準(zhǔn)條款，并沒有新增其他附加條款?！?/p>

但有一點毋庸置疑，萬科與HI的合作為中國房地產(chǎn)業(yè)融資辟出了一條新的路徑。如同郁亮當(dāng)時所說：“在這個方案的基礎(chǔ)上，以后萬科或者其他房地產(chǎn)商，再和海外銀行合作的談判都應(yīng)該會比我們這次用的9個月時間短。作為先行者，我們付出比后來者更多的成本，但是也獲得先機?！?/p>

再來看看萬科與HI是如何達成這一具有開創(chuàng)性合作模式的。

萬科與HI的談判，持續(xù)了9個月，用21個文件和9個附件達成了協(xié)議?？偨?jīng)理郁亮回憶：“最困難的還是框架的問題?！?/p>

由于HI是一個銀行，不能直接投資，所以要先成立BGI作為投資載體。萬科是國內(nèi)公司，直接接受外資銀行貸款有政策限制，所以成立萬科中山公司作為貸款載體。

郁亮事后介紹：“最后確定架構(gòu)花了很長時間，因為要通過構(gòu)建海外、香港、國內(nèi)多層次的控股構(gòu)架，適應(yīng)多國、多地區(qū)（英國、香港、內(nèi)地）的法律政策?！倍?dāng)時雙方討論的很多方案也為其后的進一步合作提供了可能。

當(dāng)事雙方都承認(rèn)，談判的另一個焦點是監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士就曾指出，不和外資接觸，國內(nèi)的房地產(chǎn)商大概還不知道自己的項目管理水平和國外的差距。

所以，業(yè)界公認(rèn)的是，此次合作成功，對萬科來說，只是與海外資金合作的開始。而對于國內(nèi)眾多房地產(chǎn)商來說，則提供了思考企業(yè)整體運作規(guī)范的一次較好參照。

4．無限風(fēng)情的“大戰(zhàn)略”

2005年12月，萬科企業(yè)股份有限公司宣布，萬科與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（GIC RE）的附屬公司――Reco Ziyang Pte Ltd.（RZP）――簽訂了兩項轉(zhuǎn)讓項目公司部分股權(quán)的協(xié)議。