促銷(xiāo)要落實(shí)

除了廣告，促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商能夠吸引業(yè)主的頭號(hào)法寶了。各種各樣的促銷(xiāo)手段接踵而來(lái)，讓人眼花繚亂。什么“買(mǎi)底層送花園”“買(mǎi)頂層送閣樓”“送家電”“送車(chē)庫(kù)”等等，真是五花八門(mén)。然而承諾得天花亂墜，最后能不能落實(shí)，落實(shí)到什么程度，就不得而知了。作為掏錢(qián)的你，為了避免出現(xiàn)這種承諾得不到兌現(xiàn)的情況，怎么辦呢，當(dāng)然要將這種促銷(xiāo)寫(xiě)進(jìn)合同里，寫(xiě)得越詳細(xì)越好。

前些年，我有一個(gè)朋友在上海虹口區(qū)某樓盤(pán)看中了一套房子，開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中承諾：“買(mǎi)底層贈(zèng)送天井”。我這朋友動(dòng)心得不得了，因?yàn)樗纳潮P(pán)模型上顯示的天井跨度超出了底層房屋的外墻間距，比一般的天井都要大，我這個(gè)朋友咨詢(xún)了許多人，都覺(jué)得比較劃算，就趕快掏錢(qián)買(mǎi)下了。但在實(shí)際交房的時(shí)候，問(wèn)題出現(xiàn)了，天井 “縮水”了，比沙盤(pán)模型中的要小了不少。我這朋友不甘心，和開(kāi)發(fā)商協(xié)商不下，就弄到了法庭上去，經(jīng)過(guò)法庭審理，雙方預(yù)售合同中沒(méi)有約定天井的面積大小，售樓模型不能視為證據(jù)，因此駁回了我朋友的起訴。你說(shuō)憋屈不憋屈??？所以，各位，一定要在合同中，將你所有能想到的細(xì)節(jié)都寫(xiě)上，送花園的就要寫(xiě)明，這個(gè)花園的具體位置，有多大，花園的外圍欄桿是什么樣的，等等，總之，越詳盡越好。如果說(shuō)你們雙方協(xié)商下的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商不同意寫(xiě)在合同里，那就表示，他壓根就不想做得這么好，你就多長(zhǎng)個(gè)心眼吧，這房子不一定靠得住。

此外，你要多留心，仔細(xì)考察一下開(kāi)發(fā)商承諾給你的這些促銷(xiāo)措施到底能不能實(shí)現(xiàn)。首要的一點(diǎn)，就是要看看贈(zèng)送給你的“東西”是不是開(kāi)發(fā)商自己的？如果不是，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)贈(zèng)送。比如說(shuō)有些閣樓或者花園是歸小區(qū)業(yè)主共同所有的，開(kāi)發(fā)商根本就無(wú)權(quán)贈(zèng)送給你，遇到這種情況，一定要考察清楚了再?zèng)Q定，不要興沖沖的，最后得到的只有一盆冷水，你說(shuō)氣不氣呀。

其實(shí)，不管開(kāi)發(fā)商作出什么樣的“贈(zèng)送承諾”，你在決定買(mǎi)不買(mǎi)時(shí)，把握好以下4點(diǎn)就足夠了，能夠幫你避開(kāi)各種各樣的陷阱，真正拿到贈(zèng)送的實(shí)惠：

（1）贈(zèng)送的“東西”一定得是開(kāi)發(fā)商自己的，是它有權(quán)進(jìn)行分配的。

（2）開(kāi)發(fā)商的承諾一定要具體。比如面積、設(shè)計(jì)、位置等等。

（3）開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的東西是否能記在你的產(chǎn)權(quán)證上，畢竟這是確定這個(gè)“東西”歸屬的唯一法律形式。

（4）如果開(kāi)發(fā)商的承諾未能做到，你能追究開(kāi)發(fā)商什么責(zé)任。 

“規(guī)劃”要明確 

規(guī)劃是什么？明確點(diǎn)說(shuō)，就是這小區(qū)要怎么建？入口在北邊，還是南邊？要建個(gè)小涼亭，具體建在哪兒？這“規(guī)劃”看似是開(kāi)發(fā)商的事情，其實(shí)不然，和打算購(gòu)房的你也是息息相關(guān)的，就算是不參與實(shí)際建設(shè)，不懂得那些太過(guò)專(zhuān)業(yè)的東西，也一定要白紙黑字地把這些條條款款都寫(xiě)進(jìn)合同，具體點(diǎn)說(shuō)，就是不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且要求開(kāi)發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標(biāo)注清楚，比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、市場(chǎng)定位（是否屬商鋪）等。不要覺(jué)得寫(xiě)這些沒(méi)有什么意思，等你覺(jué)得有用的時(shí)候就晚了，追悔莫及吧。 

我知道這么個(gè)事。一位挺有錢(qián)的女士，看中了一個(gè)在建的樓盤(pán)，盡管房?jī)r(jià)明顯偏高，但她看上了一期二期規(guī)劃之間設(shè)計(jì)的水體景觀，美其名曰“淺水灣”，喜愛(ài)得不得了，于是干脆利索，買(mǎi)了一期中的一套三居。然而入住沒(méi)多久，她就待不住了，原來(lái)計(jì)劃著建“淺水灣”的地兒，一天天地變成了樓房。她和同時(shí)入住的業(yè)主們都覺(jué)得受騙了，聯(lián)名要告開(kāi)發(fā)商，要求其恢復(fù)原狀。然而，這個(gè)地方蓋樓已成為既成事實(shí)，要更改太困難了，操作起來(lái)實(shí)在不易。而且更致命的是，他們的購(gòu)房合同里都沒(méi)有“淺水灣”的圖附在其中，也就是沒(méi)有任何法律上的依據(jù)。這種情況，就算法院同情你，也幫不了你，沒(méi)有證據(jù)嘛，你怎么告啊。

因此，各位，要把眼放得更亮些，關(guān)注這些和你利益息息相關(guān)的規(guī)劃問(wèn)題。其實(shí)，概括起來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商手中的這張“小區(qū)規(guī)劃”牌主要有三種出法：一是在僅獲得一期開(kāi)發(fā)權(quán)的情況下，把第二期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到售樓書(shū)中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房”，來(lái)迫使業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲的行情面前放棄追究責(zé)任；三是約定特別輕的違約責(zé)任。 

了解了這些最主要的出法，咱們來(lái)見(jiàn)招拆招。首先，要委托律師或其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)查明小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批；其次，要求開(kāi)發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，形成白紙黑字的條款；最后，約定較高的規(guī)劃變更違約金比例，讓開(kāi)發(fā)商在想變更時(shí)得仔細(xì)掂量掂量，從而不敢輕易違約。 

當(dāng)然，上面講的這些“規(guī)劃”都是期房要考慮的問(wèn)題，對(duì)于現(xiàn)房來(lái)說(shuō)，你根本就沒(méi)有考慮的余地，都蓋好了，板上釘釘了，改不了了，就別費(fèi)這個(gè)心了。

細(xì)化房型圖

看仔細(xì)了啊，我要說(shuō)的不是戶(hù)型圖，而是細(xì)化房型圖。啥意思呢？就是說(shuō)現(xiàn)在的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同是由房管局統(tǒng)一印制的，一般附的第一頁(yè)就是房屋的戶(hù)型圖，但是有這個(gè)戶(hù)型圖可不代表就能解決這個(gè)問(wèn)題，一定要認(rèn)真地看看這個(gè)圖，將一切你和開(kāi)發(fā)商口頭議定的原則都寫(xiě)在上面。這其中，就包括以下的幾個(gè)要點(diǎn)。

（1）注意朝向和房號(hào)，不要因?yàn)檫@個(gè)疏忽而讓開(kāi)發(fā)商有偷天換日的機(jī)會(huì)。

（2）標(biāo)清所有的尺寸。這個(gè)尺寸就包括每間房的長(zhǎng)寬高、墻體厚度、門(mén)窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸等等，所有能細(xì)化成數(shù)字的，一定要標(biāo)清楚，不給開(kāi)發(fā)商留下偷工減料的機(jī)會(huì)。

（3）有特殊作用的房間一定要標(biāo)明用途，如廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)，這些要具體定位。其他需要有文字說(shuō)明的地方也要盡量地詳細(xì)寫(xiě)清楚。

其實(shí)，除了戶(hù)型圖之外，還必須要注意房屋內(nèi)外的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，只有這個(gè)時(shí)候都提前規(guī)定好了，后期才不會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。這就包括比如使用的防盜門(mén)的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品質(zhì)的啊，以及公用的電梯費(fèi)怎么要的啊，這些問(wèn)題，前期想得越到位越好。

相信經(jīng)過(guò)你的這么一番細(xì)化折騰，開(kāi)發(fā)商要想在房屋建造上面做出“微調(diào)”是不太容易了，這就對(duì)了，只有這樣，才能保障自己的權(quán)益嘛。

“會(huì)所”莫輕視

會(huì)所，聽(tīng)聽(tīng)，多洋氣一詞，這并不是一個(gè)法律概念，而是前幾年從境外傳進(jìn)來(lái)的，專(zhuān)為小區(qū)業(yè)主建設(shè)的娛樂(lè)、健身設(shè)施的俗稱(chēng)，不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備設(shè)施。聽(tīng)著好聽(tīng)，但仔細(xì)想想，它就是披著一層洋外衣的本地貨，而且后期能不能用，還是個(gè)未知數(shù)，因此，一定要將它重視起來(lái)，免得走進(jìn)這個(gè)高檔的陷阱。

我有個(gè)朋友小張，在某開(kāi)發(fā)商售樓書(shū)中看到，小區(qū)內(nèi)將建有15000平方米高檔會(huì)所，有網(wǎng)球健身房、室內(nèi)游泳池等各種設(shè)施，覺(jué)得真是個(gè)不世出的好樓盤(pán)，于是當(dāng)場(chǎng)拍板買(mǎi)了房。

可搬進(jìn)新房后，左等右等不見(jiàn)會(huì)所開(kāi)工。直到大半年后，千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的會(huì)所才破土動(dòng)工。經(jīng)過(guò)近一年的施工和裝修，會(huì)所終于露出了“芳容”：面積不足4000平方米；游泳池只是一個(gè)25米長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)池，游一次要花30多元，而小區(qū)附近的一家游泳館只要花10元錢(qián)。這還不是最慘的。沒(méi)過(guò)多久，開(kāi)發(fā)商為了避免虧損，就把會(huì)所轉(zhuǎn)賣(mài)了。當(dāng)初憧憬的美好都落空了，小張覺(jué)得異常氣憤，想去告開(kāi)發(fā)商，但找來(lái)找去，找不到任何可以作為證據(jù)的東西，合同中對(duì)這個(gè)會(huì)所根本就沒(méi)有明確規(guī)定。想一想，如果當(dāng)初在買(mǎi)房時(shí)就在合同中明確會(huì)所權(quán)屬、功能、交付日期、是否對(duì)外開(kāi)放以及是否收費(fèi)等，日后開(kāi)發(fā)商也不敢這么膽大妄為，買(mǎi)房的人也就不會(huì)這么被動(dòng)了。 

那在具體的操作中，為了避免做個(gè)冤大頭，你就要在簽訂購(gòu)房合同中的“會(huì)所條款”時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：首先，搞清楚會(huì)所歸開(kāi)發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主共有；其次，約定會(huì)所的服務(wù)功能、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)等；再次，對(duì)會(huì)所整體及各部分的交付條件和時(shí)間要有具體約定；最后，約定開(kāi)發(fā)商違反“會(huì)所條款”的違約責(zé)任，而且這個(gè)責(zé)任要從重，使得開(kāi)發(fā)商不至于輕易地就毀約。