市規(guī)劃局制定的《深圳市城中村舊城改造整體規(guī)劃綱要》也有如下表述：“經(jīng)過多年的積累，城中村問題已經(jīng)成為全市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最突出、最復(fù)雜、最集中的矛盾和問題?！?/p>

學(xué)界和政界人士中，幾乎所有人都認(rèn)為，必須正視“城中村”問題，并且有所作為。但如何作為，卻成為橫亙在主政者面前的另一個難題。

“政府包攬拆除加補(bǔ)償、公開招投標(biāo)等的慣常做法，顯然無法適應(yīng)深圳‘城中村’問題的復(fù)雜性和特殊性?！鄙钲谑猩鐣M織總會理論研究室主任王蔚明認(rèn)為：“如果是政府包攬，僅資金一項(xiàng)累加，就是無法承受的天文數(shù)字?！?/p>

公開數(shù)據(jù)顯示，目前，深圳市共有村落1000余個，城中村241個，關(guān)內(nèi)外共有私房約30萬棟，建筑總量達(dá)1億平方米。工程量的浩大，國內(nèi)城市無出其右。

深圳城中村改造，顯然是一個需要不斷探索的新課題。

2004年10月28日公布的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，被認(rèn)為是深圳再次向“城中村”問題宣戰(zhàn)后，一個有建設(shè)性的嘗試。

《規(guī)定》明確，鼓勵國內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項(xiàng)目，這也為房產(chǎn)商提供了“圈地”契機(jī)。

由此衍生出的第一種模式，是“政府主導(dǎo)+市場運(yùn)作”，其內(nèi)涵是政府主導(dǎo)整個改造過程，但在具體執(zhí)行時引入開發(fā)商，由其負(fù)責(zé)資金、項(xiàng)目運(yùn)作等，并自負(fù)盈虧。這種脫胎于廣州“獵德模式”的方案，被認(rèn)為能有效解決政府資金和人力不足等難題，并可借助開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，提高改造效率，同時能在政府的監(jiān)管下控制風(fēng)險。

在深圳市可開發(fā)土地越來越稀少的背景下，這一模式的引進(jìn)，2006年“深圳市改造難度最大的城中村”崗廈村河園片區(qū)啟動改造，被認(rèn)為是“政府主導(dǎo)+市場運(yùn)作”模式的成功樣本。崗廈村所在的福田區(qū)政府，“欽定”的開發(fā)商是金地集團(tuán)，這是一家具有政府背景、頗具實(shí)力的房地產(chǎn)公司，曾經(jīng)操盤過漁農(nóng)村改造——這是深圳首個城中村改造項(xiàng)目。

金地集團(tuán)財報顯示，福田區(qū)政府惟一一家全資國有投資控股公司——福田投資發(fā)展公司，為金地集團(tuán)的相對控股股東。

崗廈改造，將騰出15.16萬平方米的可建設(shè)用地，且臨近CBD，開發(fā)前景看好，在關(guān)內(nèi)土地日趨緊張的背景下，這無疑是一塊肥肉。