從步入聯(lián)想開始，孫宏斌的人生道路一直不太順利，這或許與他的偏執(zhí)性格有關(guān)。但是從創(chuàng)辦順馳之后的坎坷來看，這個(gè)理由并不充足，至少與他所在的行業(yè)有莫大的關(guān)系。回望我國房地產(chǎn)發(fā)展史，盡管一直呈螺旋式上升的發(fā)展態(tài)勢，卻始終沒有走上正常、良性的軌道，在調(diào)控與鼓勵(lì)、熱潮與寒冬的循環(huán)往復(fù)中，只有少數(shù)幸運(yùn)者在謹(jǐn)小慎微中踩準(zhǔn)每一個(gè)節(jié)點(diǎn)后能夠暴富并走到今天，大多數(shù)企業(yè)早已化為歷史的塵埃。而孫宏斌的每一次起伏，無不跟房地產(chǎn)行業(yè)的興衰進(jìn)退十分吻合。

2007年上半年我國樓市異常火暴，這種景象從年初的“胡潤百富榜”開始就定下基調(diào)。隨著4月20日碧桂園在香港聯(lián)交所上市的消息傳出，楊惠妍以692億港元榮膺新首富。除這位25歲的女孩之外，許榮茂、黃光裕、張力、許家印、張近東、盧志強(qiáng)等地產(chǎn)商均高居榜單前列。財(cái)富數(shù)字游戲的背后，則是房價(jià)飛漲、地王頻現(xiàn)、樓市暴漲的駭人形勢。然而，上帝欲使其滅亡，必先使其瘋狂，樓市的瘋狂恰恰是其噩運(yùn)的開始。

政府部門從年初就開始調(diào)控樓市，在土地增值稅清算管理通知，加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知，央行五次加息等“組合拳”的整治下，房地產(chǎn)企業(yè)開始體會(huì)到“虛火”的難熬滋味，在地產(chǎn)中介“關(guān)閉潮”的陰霾中，順馳置業(yè)難覓陽光。

自2005年順馳置業(yè)從軟銀和凱雷獲得注資后，門店總數(shù)兩年內(nèi)從900多家擴(kuò)張到1200家，遍布全國40多個(gè)城市，基本上以直營為主，這與美國的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入中國市場后的加盟模式大不相同。然而，直營模式并非靈丹妙藥，雖然便于統(tǒng)一管理、資源共享并易于掌控，但是需要花費(fèi)大量的資金打造，相比較而言，加盟模式所需的投入則要少得多。

孫宏斌主張?jiān)谝欢?jí)城市完全直營，迅速確立競爭優(yōu)勢并主導(dǎo)當(dāng)?shù)厥袌?。隨著順馳置業(yè)在全國擴(kuò)張步伐的加快，直營模式對(duì)資金的需求呈幾何級(jí)數(shù)增長。當(dāng)2007年下半年宏觀調(diào)控對(duì)樓市的作用逐漸顯現(xiàn)時(shí)，當(dāng)年順馳中國的困頓局面不可避免地再次橫亙?cè)趯O宏斌面前。

在樓市驟冷的日子里，人們悄然發(fā)現(xiàn)順馳置業(yè)已由直營轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?，而承包者以順馳自己的員工為主。

順馳置業(yè)總裁王學(xué)泉說:“相比整體并購公司，這樣的操作手法效率高、麻煩少?！薄绊橊Y直營模式?jīng)]有變，只是將連鎖店的日常管理經(jīng)營權(quán)交給合作經(jīng)營者?！表橊Y內(nèi)部人士一再強(qiáng)調(diào)，“不會(huì)失去所有權(quán)”。

根據(jù)順馳置業(yè)的規(guī)定，承包者除了繳納2萬元保證金(合約期滿退還)外，還要負(fù)擔(dān)房租、經(jīng)營費(fèi)用以及每月一兩萬元的管理費(fèi)，換取順馳置業(yè)的成熟店面和網(wǎng)絡(luò)支撐。這種介于直營與加盟之間的“承包模式”在順馳的推進(jìn)可謂神速，北京和上海各有八成左右的門店都順利實(shí)施。兩年前孫宏斌在一二線城市信誓旦旦堅(jiān)持的直營制，在房地產(chǎn)的蕭瑟秋風(fēng)中已嚴(yán)重褪色。

順馳置業(yè)上海店的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:“將門店承包出去，總店的擴(kuò)張成本就變得很低，只需要一些人員和推廣的支出。而管理費(fèi)可以為順馳不動(dòng)產(chǎn)帶來相對(duì)穩(wěn)定的收入，這樣，門店擴(kuò)張會(huì)比較快，資本擴(kuò)張也會(huì)比較平穩(wěn)?！彼姓J(rèn)調(diào)整是因?yàn)榻?jīng)營狀況不太好，期望借此重整旗鼓。而更大的原因恐怕來自風(fēng)投方面的壓力，凱雷投資集團(tuán)董事、總經(jīng)理祖文萃認(rèn)為:“順馳管理團(tuán)隊(duì)的管理能力并沒有像之前預(yù)料的那么強(qiáng)，而管理太分散、分店擴(kuò)張步伐太快，都是影響預(yù)期的因素?！彼矡o奈地表示順馳地產(chǎn)的投資并沒有像預(yù)期中的那樣理想，收縮與調(diào)整當(dāng)然也在情理之中。雖然同樣是處于2007年房地產(chǎn)冰火兩重天的煎熬中，融創(chuàng)的日子似乎要比順馳置業(yè)好過得多，這也讓孫宏斌積郁已久的內(nèi)心多了些許欣慰。

2006年融創(chuàng)的銷售額達(dá)到40億元，到年底執(zhí)行總裁李紹忠曾表示，融創(chuàng)3年之內(nèi)一定要上市。一年之后，當(dāng)2007年12月初坊間傳出美國雷曼兄弟與融創(chuàng)達(dá)成股權(quán)私募融資協(xié)議的消息時(shí)，李紹忠的預(yù)言似乎即將成為現(xiàn)實(shí)。不過雷曼兄弟可能不知道，早前注資順馳置業(yè)的軟銀亞洲和凱雷集團(tuán)正四處找人接盤，條件十分誘人: 只要有企業(yè)愿意接手，兩家投行將向新東家重新注入一筆資金。

或許在雷曼兄弟看來，雖然都?xì)w屬于孫宏斌所有，但融創(chuàng)和順馳置業(yè)是兩家不同的企業(yè)，更何況，此時(shí)融創(chuàng)在北京、天津、重慶等5座城市擁有9個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，銷售總額達(dá)80多億元，還擁有400多萬平方米的土地儲(chǔ)備。不過與以往順馳中國瘋狂搶地的發(fā)展路徑不同，融創(chuàng)選擇在沉穩(wěn)中前行，一直在消化之前的土地儲(chǔ)備，并沒有在土地市場上大包大攬。

融創(chuàng)與雷曼兄弟之間的戰(zhàn)略合作具體內(nèi)容為: 雷曼兄弟以2億美元購買融創(chuàng)35%的股權(quán)，并輔導(dǎo)后者在境外上市，自己再伺機(jī)退出從中獲利，而上市的地點(diǎn)極有可能選擇香港。12月中旬，《香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》透露孫宏斌正籌備融創(chuàng)赴港上市的消息，集資額約三四億美元。耐人尋味的是，這則消息直到2008年底融創(chuàng)受金融危機(jī)影響上市計(jì)劃擱淺時(shí)都未得到孫宏斌的正面回應(yīng)，不知是他刻意低調(diào)，還是對(duì)上市信心不足。

雷曼兄弟公司總部

除融創(chuàng)之外，當(dāng)時(shí)表示將赴香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)還包括恒大地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、星河灣、卓越地產(chǎn)等一線品牌，趕在金融危機(jī)到來之前擠上融資的末班車是這些房產(chǎn)大佬們的迫切心愿。不幸的是，發(fā)端于2006年春季的“次貸危機(jī)”在2007年8月開始席卷歐美金融市場，并很快波及全世界，最終爆發(fā)金融危機(jī)。

一年后在金融危機(jī)的眾多不幸者中，孫宏斌無疑是最不幸的一個(gè)。2007年他做的兩件大事——順馳置業(yè)實(shí)行“承包制”和促成融創(chuàng)與雷曼兄弟的戰(zhàn)略合作，將成為此后的上市坎坷路上深不可測的陷阱。