并非巧合的是，該報記者對海淀區(qū)最近一期“領秀慧谷”限價房的搖號結果進行跟蹤分析后發(fā)現(xiàn)，“在534個限價房中簽者中，除去無法查詢到任何公示信息的人外，90%均是政府相關人員”。

據(jù)公開資料，領秀慧谷包括限價房共23棟，商品房21棟，其中商品房平均售價15 000～16 000元/平方米，限價房售價為6 500元/平方米。蹊蹺的是，本文開頭提到，領秀慧谷被懷疑“內部認購”的房源是500多套，而此前搖號銷售的限價房也是500多套。我個人猜測，假如內部認購是真實的，那么，被內部認購的房源很可能就是限價房。

面向社會公開搖號配售的限價房，中簽者比例并不高，而一些機關、事業(yè)單位通過審核備案的申請者，中簽率甚至能達到100%。在限價小區(qū)美和園內，還有一些樓層被物業(yè)人員戲稱為“人大樓”、“社科樓”、“中科院樓”。

據(jù)業(yè)內人士透露，這一現(xiàn)象在北京有相當普遍性。不僅僅是在海淀、朝陽、通州等區(qū)縣建設的限價房，除了定向分配（出售）給城區(qū)拆遷戶外，相當一部分都被各區(qū)政府部門購買了。一位承擔了限價房建設任務的開發(fā)商對我說，限價房根本不必擔心銷售的問題，他們項目的房源早已被區(qū)里各部門認購了。

限價房還有一種特殊的建設和銷售方式。開建伊始就被定向給了某個政府部門或機構，也就是說，這個項目是為某個單位定向打造的，開發(fā)商只是一個代建公司，項目公示程序不過是走個形式。比如，石景山蘋果園的“錦和園”就是這種建設和銷售模式的典型代表。表面上，所有限價房的申請和審批，都是按規(guī)定進行公示并公開搖號配售。但實際上，一批批限價房可能早已被公務員定向認購，或者是某個商品房項目被公務員以限價房的價格團購，這種巨大的不公正、不公開甚至是欺騙，就是刺激人們神經(jīng)的地方。

但必須說明的是，無論是內部認購限價房或商品房，還是定向建設、定向配售限價房，并不是說所有公務員都能享受到同等待遇。不同的政府部門，甚至同一政府部門的不同司局、處室，可能差別巨大。有的公務員大學畢業(yè)兩年，就“分”到了房子；有的公務員工作七八年了，房子還遙遙無期。據(jù)說，北京朝陽新城農業(yè)部限價房、商務部“和平街14區(qū)10號”，就是未分到房的內部人員透露出來的。但在普通老百姓看來，這只是他們內部的不平衡，這種不平衡要遠遠小于公務員之于其他社會成員之間的不平衡。

這種現(xiàn)象并非僅存在于北京。比如，無錫屬經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，但機關單位通過非市場化購房的比例也很高。

2北京的真實房價不足7 000元/平方米？

假如存在公務員內部認購或定向配售限價房的現(xiàn)象，那么，其后面的秘密是什么？

這篇文章有較多的數(shù)據(jù)，而且需要讀者自己進行邏輯推理，一般人看了可能會頭疼。愿意思考的，請耐心讀完，只想看到結論的，請直接跳到文章末尾。

北京不是房價最高的城市，但一定是最高的城市之一。北京市統(tǒng)計局沒有公布2010年的具體房價，據(jù)中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)，北京2010年新建商品住宅均價為20 328元/平方米，上海全年均價為22 261元/平方米，深圳均價為20 596元/平方米（但一個名為“宜居城市研究室”的機構發(fā)布的《2010年中國城市房價排行榜》則稱，杭州新房均價達25 840元/平方米，北京為22 310元/平方米，上海為19 168元/平方米，數(shù)據(jù)之混亂可見一斑）。據(jù)北京市住建委提供的數(shù)據(jù)，2011年3月，北京新建商品住房成交均價為每平方米19 679元，環(huán)比2月份下降26.7%，同比下降10.9%。

但我們看到的，并不一定是真實的房價。北京華遠地產(chǎn)董事長任志強2009年11月25日寫了一篇文章叫《北京的房價》，認為當時北京的一手房真實房價平均僅為6 200元/平方米。而根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊公布的《2009年北京市房地產(chǎn)市場運行情況》，2009年第四季度，四環(huán)路以內商品住宅期房銷售均價為25 907元/平方米。

6 200元/平方米與25 907元/平方米，為什么兩者的差距如此之大？

任志強如是寫道：

北京2005～2009年政府公布的商品房住宅建設用地計劃供給指標為7 130公頃，非商品住房建設用地指標為1 320公頃，兩者的比重為5.4∶1。而實際供給的情況則是，商品房住宅用地（招拍掛）2 394公頃，完成計劃數(shù)的33.6%，供地差額為4 736公頃；非商品住宅供地1283公頃，完成97.20%，扣除商品房中的配建，非商品房完成率為103%。這些土地為享受經(jīng)濟適用住房政策的用地，約為商品房用地的2倍，由特定單位使用了。商品住宅用地與非商品住宅用地的面積相加，可以計算出商品住宅用地在全部住宅建設用地中的比重僅為28.3%。

任志強認為，市場中計算出的商品住宅平均銷售價格僅為這28.3%的住宅銷售價格，而并非北京市的住宅實際價格。如果用地中的平均容積率相等，且大部分經(jīng)濟適用住房和享受經(jīng)濟適用住房政策的住房價格為4 500元/平方米，則北京市的一手房銷售價格約僅為6 200元/平方米。

任志強說，雖然那些低價的定向住房沒有向社會公開銷售，比如分給了國務院事務管理局，再分配給中央或國務院的各機關、管理機構以解決公務員的住房、進京干部的住房、老干部的住房等，但這些住房也是解決北京的住房問題，所以，應該在統(tǒng)計時計算進來進行平均。

按照任志強的說法，商品住宅用地28.3%之外的用地，一部分被用于建設北京市和在京中央和國家機關的公務員住房，他們的名稱可以是兩限房、經(jīng)濟適用住房、享受經(jīng)濟適用住房政策的住房、合建房、自建房中的任何一個。當然，也不排除這些公務員在享受了經(jīng)濟適用房等保障房以后，仍然自掏腰包去購買商品房。