很多老百姓也知道地產(chǎn)商是制度的產(chǎn)物，而制度是政府部門制定的，但他們對政府部門最多只是腹誹而已，怒火還是要針對地產(chǎn)商。轉(zhuǎn)型期的社會，住房和房價并非居民不滿的唯一來源，但它的價值量最高，必定是主要來源之一，而且老百姓會將對其他地方的怨怒也一并發(fā)泄到地產(chǎn)商身上。怨怒多了，妖魔化就水到渠成了。

地產(chǎn)商的妖魔化，還與我們時代的社會環(huán)境有關(guān)。我們所處的是一個什么樣的社會環(huán)境？前面說了，這是個躁動、浮華的物質(zhì)主義時代，這是個追求財富快速積累（追求速富）的時代，作為這個時代的象征符號，沒有比地產(chǎn)商更合適的了。

有一位小地產(chǎn)商跟我說過這樣一件事：某次飯局，當(dāng)他把名片遞給一個年輕女孩后，聽到了后者一聲低低的驚呼——開發(fā)商總經(jīng)理！你可以想象他們以后的曖昧故事。這位小地產(chǎn)商說，名片引起的驚羨及曖昧，在他身上屢試不爽。也許他的話不無夸耀，但也不像是完全編造。

地產(chǎn)商的曖昧自然是與其財富雜糅在一起的。2010年，北京市公安局局長傅政華將京城多家著名的夜總會都停業(yè)整頓了，地產(chǎn)商們需要尋找新的消費空間。早年，有關(guān)“天上人間”、“夜宴”的故事，最早千金買笑的，是港臺地產(chǎn)商，后來輪到了內(nèi)地的地產(chǎn)商，而且價碼躥升，從幾萬元到幾十萬元。這種揮霍為地產(chǎn)商妖魔化提供了部分印證。

地產(chǎn)商的妖魔化還得有代言人。如果地產(chǎn)商都像合生創(chuàng)展老板朱孟依那樣，低調(diào)做事，悶聲發(fā)財，從不在媒體面前露面，社會公眾無從知曉朱孟依是什么樣的人，不清楚合生創(chuàng)展、珠江投資有幾斤幾兩，除了“神秘”二字，很難燃起對地產(chǎn)商的其他感情波瀾。假如地產(chǎn)商們都是這樣的人，哪里談得上什么妖魔化？

妖魔化需要載體。又是號稱地產(chǎn)商只為富人蓋房，又是宣稱地產(chǎn)商沒有暴利，又是堅稱房價一直要上漲，任志強、潘石屹曝光多了，妖魔化就找到了現(xiàn)實的落腳點。不僅要有人的載體，還得有事件的載體。這個事關(guān)百年安居的行業(yè)，時不時鬧點“樓脆脆”、“樓倒倒”的新聞，或者是強制拆遷，或者是改變規(guī)劃，入住后還阻攔業(yè)主成立業(yè)委會，人民群眾怎么可能不恨你？

有專家說，房地產(chǎn)和地產(chǎn)商的妖魔化是其成長時期的煩惱。按理說少年不知愁滋味，青春期才有煩惱，而年紀(jì)輕輕的商品房，從誕生之日起就煩惱不斷，入行不久的地產(chǎn)商，成名之日就罵聲不停。地產(chǎn)商的煩惱，是一個階層與生俱來的煩惱。

3為何不能把地產(chǎn)商都?xì)⒘耍?/p>

按照激進(jìn)分子的觀點，被妖魔化的對象，真正的異端，是要被消滅肉身的。以此推之，許多人民買不起房，而任志強總是在鼓吹房價還要漲，這樣的異類，不僅該揍，而且該“殺”。

可是，地產(chǎn)商恐怕是不能殺的，假如我們還想從市場上獲得住房的話。人們恨地產(chǎn)商，絕不僅僅是因為他們宣稱房價要上漲。幼稚小兒也知道，光是口頭喊漲，房價是漲不上去的。地產(chǎn)商的可恨在于，他們說房價要漲，果然一直在漲；可氣的是，他們漲了這么久這么高，還是不斷有人來買房捧場。而且，不是上帝，也不是政府讓地產(chǎn)商漲價，是地產(chǎn)商自己身體力行在漲價。

以北京富力城為例。2002年2月28日，富力地產(chǎn)以32億元奪得北京廣渠門東五廠用地，總占地面積48萬平方米。一年后的2003年3月19日，這個名為“北京富力城”的項目開盤。時值“非典”肆虐，富力城打折后售價只有6 000多元/平方米。潘石屹當(dāng)時粗略計算以后說，這樣賣房富力要虧本。6年后，富力城公館區(qū)的二手房售價一度超過35 000元/平方米，且漲勢未已。

從每平方米6 000多元，到超過25 000元，大約漲了4倍。無論是北京、上海，還是廣州、深圳，6年上漲4倍，這種漲幅不是最快的。但6年4倍這種漲速，在大城市具有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴?/p>

假設(shè)富力城的收官售價是26 000多元/平方米，那么，與最早售價相比，每平方米上漲了約2萬元。普通老百姓會認(rèn)為，同樣一幅地塊，同一個地產(chǎn)商，每平方米售價增加了2萬元，這不是暴利是什么？

與北京富力城隔兩條馬路的另一個大盤，合生創(chuàng)展于2001年拿地的珠江帝景，情況也相似，最初的售價與最新的售價之間差不多每平方米也增加了2萬元。

萬通控股董事長主席馮侖曾表示，地產(chǎn)商平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%。而任志強則稱，房地產(chǎn)行業(yè)年平均利潤率只有8%左右，房地產(chǎn)上市公司的年均利潤率也只有百分之十幾。“不信你去查一查萬科這幾年的年報，它的利潤率是多少？”

根據(jù)年報，2009年，萬科營業(yè)收入488.8億元，凈利潤53.3億元；同年，富力總營業(yè)額為182億元，純利為29.21億元。大家可以算一算它們的凈利潤率是多少。順便說一下，富力地產(chǎn)有自己的建筑公司和設(shè)計院，整個產(chǎn)業(yè)鏈通吃，它們的利潤率一般要高于其他同行。

我的數(shù)學(xué)從小就差，所以也沒有能力調(diào)查清楚地產(chǎn)商的利潤率。有一個報道稱，2009年房地產(chǎn)上市公司的利潤率超過30%，不知道是不是真實的，如果屬實，這個問題應(yīng)該由任志強來回答。我所了解的地產(chǎn)商，毛利潤率最高的是潘石屹的SOHO中國，超過50%。

普通人關(guān)心的是，一個項目的售價6年上漲4倍，為什么它的年利潤率不足20%？我的理解是，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期少則兩三年，多則七八年。一個項目總體看來是暴利的，但利潤分?jǐn)?～8年，每年的利潤率就沒那么高了。