美國的芭芭拉？韋爾特曼女士撰寫了《如何為父母提供經(jīng)濟(jì)保障》一書，書中談到在目前的美國社會中流傳的，并經(jīng)政府首肯而開辦的，有關(guān)老人售房養(yǎng)老的一個獨(dú)特做法。這就是父母于退休養(yǎng)老期間如有經(jīng)濟(jì)困難時，可以將住房出售給兒女，再將售房款用于晚年期間的養(yǎng)老。

（一）家內(nèi)售房養(yǎng)老的起因

住房的倒按揭養(yǎng)老是大家非常關(guān)注的，但關(guān)注的同時又帶來眾多的遺憾與無奈。有位網(wǎng)民認(rèn)為，在中國贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的責(zé)任，絕大多數(shù)中國老人都希望有一個溫馨的家。如老人不顧親情，獨(dú)自辦理以房養(yǎng)老，會給人造成子女不孝的感覺，無端地讓子女承受不必要的輿論壓力。中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”，對許多老人來說，辛辛苦苦一輩子好不容易攢下一套房，到老了卻又不得不將房子抵押給銀行，它折射出的是中低收入群體深深的無奈，絕非一種瀟灑。

按照倒按揭的基本思路，可以找出的一個變通辦法是，如果子女的經(jīng)濟(jì)條件許可，我們不妨設(shè)想老父母讓子女分期付款買下自己的房子，這樣老人每個月都可以從子女那兒得到一筆退休金補(bǔ)貼，養(yǎng)老壓力將會緩解很多。子女用遠(yuǎn)低于市價的價格買下父母的房子，又為自己未來的養(yǎng)老再埋下一個伏筆。這樣做至少還有個好處，是“肥水不流外人田”。

美國實(shí)行家庭內(nèi)以房養(yǎng)老的做法，是父母年老經(jīng)濟(jì)能力不足以供養(yǎng)時，按照當(dāng)時的市場價或稍低于市價的價格，將自有住房出售給子女，以獲得房款用于養(yǎng)老。子女則按照約定的情形和付款方式，按月或按年向父母提供貨幣資金，供給父母養(yǎng)老金的不足。該住房的實(shí)際交付則待父母去世時再行轉(zhuǎn)移，就是說直至父母雙雙離開世界，子女才收回房產(chǎn)。當(dāng)然，也可以采取的辦法是父母出售住房后再重新租用該住房，并按約定向子女交付房租。這一事項(xiàng)的處置原則中，不論是住房出售還是重新租回，都完全按照市場經(jīng)濟(jì)的法則行事。

這一做法得到了美國政府的首肯，并給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。如老年人將住房出售掉，按規(guī)定應(yīng)按售房收入向國家交稅，但因是家庭內(nèi)售房，所得房款又主要是用于養(yǎng)老，故此可給予12。5萬美元額度的免稅優(yōu)惠；子女購買住房是要花銷一大筆錢財，盡管是來自父母的住房，但照樣可享有稅前列支費(fèi)用的優(yōu)惠，從而可減少對國家的納稅，以示政府對這一行為的支持。

（二）家內(nèi)售房養(yǎng)老的特性

父母將自有住房出售給兒女，而非通常的遺產(chǎn)無償贈予時，無形中會出現(xiàn)眾多的事項(xiàng)需要予以說明：

（1）這是家庭內(nèi)部的父母與兒女之間的一種交易行為，是完全遵照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則行事，還是同時附有家庭倫理的一定特殊色彩？

（2）父母有無子女及子女人數(shù)的多寡，父母與子女是合居還是分居，兒女是否已擁有自己的住房，對購買父母的住房是否感興趣？

（3）兒女是否希望購買父母的住房，有無這一經(jīng)濟(jì)能力，兒女是否需要購買來自父母的房子？

（4）買房付款。父母與子女在房價計算與房款結(jié)算上，是否能賦予某種不完全等同于嚴(yán)格等價交換的倫理色彩，給予某種程度的協(xié)商與融通？

當(dāng)老人用房產(chǎn)實(shí)施養(yǎng)老計劃時，將自有住房出售或抵押與特定機(jī)構(gòu)固然是個有效舉措，也為前文詳細(xì)論證。在父母子女對此種事項(xiàng)都能予充分理解、積極參與時，家內(nèi)售房養(yǎng)老的做法是完全可行的，或者說是更為適宜、合理，費(fèi)用成本也為最低，否則就只能是囿于種種傳統(tǒng)觀念的束縛，而難以真正推開。但如將這一辦法在中國的家庭內(nèi)真正實(shí)施起來時，恐怕比較倒按揭和售房養(yǎng)老等辦法，不合國情與家情的成分，要表現(xiàn)得更為強(qiáng)烈一些。

（三）家內(nèi)售房養(yǎng)老的緣由

以房養(yǎng)老的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，最簡易操作的方法是首先在家庭內(nèi)部謀求實(shí)施的可能性，如家庭內(nèi)部無法解決時，再尋找專業(yè)化的金融保險機(jī)構(gòu)。如此做的原因是：

（1）一家人有事好商量，家人內(nèi)部的吃虧占便宜是“肉爛在鍋里”，之間算個大賬即可，不必要將賬目計算得具體而清晰，只要行為并非過當(dāng)都無所謂。事實(shí)上，以房養(yǎng)老的具體操作十分復(fù)雜、聯(lián)系面廣，且又面臨眾多不確定因素，也很難將它辨析得很清楚。有一種模糊數(shù)學(xué)的理念正可在此長久發(fā)揮功效。

（2）不必要經(jīng)過嚴(yán)格規(guī)范的資產(chǎn)評估、計量計價、財產(chǎn)公證、合同簽約、款項(xiàng)計算、利率支付、手續(xù)費(fèi)繳納等復(fù)雜事項(xiàng)，相關(guān)的眾多交易稅費(fèi)即可免除，這些交易成本通常會占到總房價的相當(dāng)部分。倒按揭俗稱為最為昂貴的一種貸款，指的正是貸款期間大量的交易成本。