（3）家人內部不大會因信息不對稱、不完全等原因引起道德風險、蓄意欺詐等不當行為，不需要過多地考慮雙方間的吃虧占便宜，眾多風險、不確定性都可不予過多追尋。父母與子女兩代人之間的親情里，各種太多的不確定因素都被淹沒并得到最大的消解。

比如說，父母未來身故后將要遺留給子女的房產，價值會達到多大，子女每個月又應為繼承該房產支付多少錢財給父母。這筆賬要仔細追究起來，很是麻煩。比如，父母將會是何時身故說不清楚；從現(xiàn)在起到父母身故的這段時間里，該房產的價格將是走高、持平還是下跌，這種漲跌的幅率又會達到多大，更說不清楚。另外，父母的房產是要未來才由子女繼承，現(xiàn)在卻要提前收取房款做養(yǎng)老金用。這筆提前用資的貼息率又應達到多大，未來利率走向是如何，更是令大牌經濟學家、金融學家十分頭疼。如是同某個金融保險機構談論以房養(yǎng)老，問題自然要搞個明明白白。但目前是在家庭內部發(fā)生，這些問題都可以在“一家人有話好說”的習俗下，予以較為簡單、到位的解決，父母與子女之間的賬目計算得過于明白，反為不美。

（四）家內以房養(yǎng)老的形式

1．家內以房養(yǎng)老的一般形式

（1）傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老、房產繼承”，兒女養(yǎng)度父母的晚年，父母亡故后將房產和其他財產留給子女繼承。假如父母與子女是合居一起，這一功能就更易于實現(xiàn)。

（2）父母與子女同住，子女拿不出可觀的錢財購買新房，父母又希望住進養(yǎng)老機構養(yǎng)老時，子女購買父母的住房，并按市價或適當低于市價向父母做分期付款，供養(yǎng)父母在機構養(yǎng)老的用費，這是家庭內部的售房養(yǎng)老，也是個好辦法。

（3）同父母約定，每月固定付給父母一筆贍養(yǎng)費，一直付到父母亡故為止，屆時該房產交由子女繼承。父母是否有這樣做的權利呢？有。一般而言，該房產大都是由父母出資購買，住房產權歸由父母全權所有并自主支配。子女若不同意父母的做法時，父母完全有權將這一做法尋找其他更為合適的人員或機構代為履行。當然，子女在家內以房養(yǎng)老的行為中具有優(yōu)先權，即優(yōu)先獲取“付款養(yǎng)老、房產留贈”的權利。

假如該房產的購買或建造中，子女也曾出資部分，當另有別論。如子女出資是謂借款，父母后來又將該筆借款歸還時，該住房的產權仍歸父母所有。

2．家內售后回租

售后回租還有一種特例，就是美國的家庭內部目前出現(xiàn)的售后回租，即父母將住房出售給子女，再從子女的手中重新租回供養(yǎng)自己居住。住房出售給子女時，子女應依市場價格給付父母房款；老人可得到一大筆房款用于養(yǎng)老；但老父母將住房出售掉了，自己應當住在那兒呢？辦法好想，再從子女那兒租回來就是，這可稱為“家內售后回租”。將住房出售給兒女可以得到一大筆錢財，從兒女處再回租該住房，則需要按月再向兒女繳納房租。

父母將住房出售給兒女，兒女向父母支付購房價款；父母向兒女回租住房，兒女向父母收取租金。這種老人與兒女間有關住房的購售、租賃行為，是建立在等價交換、自愿公平的市場經濟的基礎之上，是將家庭代際間的住宅財產的傳遞與養(yǎng)老行為，也視同一種商品交易行為，按照市場經濟的本來規(guī)則辦事。這同傳統(tǒng)的父母將住宅留給兒女做房產繼承，兒女向晚年期的父母履行養(yǎng)老義務有著根本性的不同。在市場交易規(guī)則的指導下，父母與子女完全是利益關系獨立的兩個經濟主體，一般經濟主體間等價交換的商業(yè)交易原則，也應完全進入家庭內部的父母與子女之間。

父母與子女之間的住房售后回租的行為，在美國的出現(xiàn)和推行是合情合理的，并由美國法律給予認可，充分體現(xiàn)了在“金錢至上”的美國人們行為處事的一切制度規(guī)則，都首先以建立在金錢基礎上的商品交換關系為依據。盡管這是父母與子女間的家務事，也應首先依照神圣的等價交換的市場法則行事，以避免遭受家庭倫理關系的干擾。這也是一種美國式的公平合理，在我國效仿則明顯不合國情家情，很難在中國得以順利推行，但并不認為這一方式不會在中國家庭中有一定的體現(xiàn)。

（五）家內以房養(yǎng)老的優(yōu)越性

家庭內的以房養(yǎng)老，是簡捷明快、不拖泥帶水，是各種以房養(yǎng)老行為中首先可選擇考慮的，原因是：

1．祖屋得以保留，尤其是在我國的許多地域，還嚴格遵循有“祖業(yè)不售與他人”，否則就是“敗家子”的說法，若該房屋還被凝聚有家族紀念意義，大家對該住宅已經積淀有太多的情感，家人間的凝聚力較強時，更應將其保留下來為是。

2．按照普通做法，兒女在外購買商品房，父母將自住房屋對外出售，需要繳納各種交易費、營業(yè)稅、契稅、廣告費、中介費、資產評估費等，將不在少數，至少也會達到房產總價值的7%～8%左右?，F(xiàn)在是家庭內部交易，這筆用費就全部免除了，這對本來捉襟見肘的老年人很重要。

3．免去住房貸款的利息開銷。子女到外面購買商品房，在經濟狀況不佳的情形下，只能申請按揭貸款，10～20年的按揭期限，5%～6%的貸款利率?？偹阆聛?，這筆額外支付的利息約相當于房價的大半或全部?，F(xiàn)在是分期付款給父母，利息費也可全部予以免除，子女愿意為此多付款給父母，也是份內之事。

4．給予稅收列支的若干優(yōu)惠和減免。父母將住房出售給子女，這筆售房收入因系用來養(yǎng)老，故此可給予一定計稅優(yōu)惠；子女出租房屋所得租金收入，又可分期抵扣購房的成本，故此也不必納稅。