老人用錢(qián)買(mǎi)房入住后，又可以在自己的有生之年里得到購(gòu)房款的逐筆返還，作為養(yǎng)老金使用，使得同樣的一筆錢(qián)財(cái)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、居住兩不誤。這就是北京太陽(yáng)城老年房產(chǎn)項(xiàng)目的“投資還本入住”模式。

（一）投資返本入住模式的介紹

北京市以興建老年住宅而聞名的小湯山“太陽(yáng)城”房產(chǎn)項(xiàng)目，于2002年推出一項(xiàng)“投資返本入住”的營(yíng)銷(xiāo)方式，限定年齡為60歲以上的健康老人有入住資格，且入住期間房主不得變換。具體做法為：老人入住時(shí)應(yīng)一次性支付100%的房款。自入住的第2個(gè)月到第20年止，開(kāi)發(fā)商按入住公寓的全部房款，計(jì)算每個(gè)月應(yīng)向住戶(hù)平均返還的入住本金。若某房主不到20年就不幸去世，開(kāi)發(fā)商將于房主去世時(shí)，一次性?xún)斶€老人應(yīng)付未付的剩余房款。如果老人健康長(zhǎng)壽，在“太陽(yáng)城”生活超出20年，則超出年份不再支付入住房款，可終身免費(fèi)居住。不論老人于20年內(nèi)是何時(shí)死亡，只要房產(chǎn)商返還了全部房款，該住房的支配權(quán)即歸由房產(chǎn)商再做其他安排。

在這種投資返本入住的狀況下，通常表現(xiàn)為富裕的老人為尋求晚年的幸福生活，拿出多年來(lái)積蓄的款項(xiàng)，為自己尋找一個(gè)合適居住的生活環(huán)境；還表現(xiàn)為富有而又孝敬父母的兒女們，拿出一筆款項(xiàng)為老人晚年入住新房創(chuàng)造條件，讓老人們有良好的居住環(huán)境用于養(yǎng)老。當(dāng)然，能夠拿出巨資為父母購(gòu)買(mǎi)新房的兒女，應(yīng)當(dāng)是“財(cái)商”和“情商”俱佳，既擁有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠拿出一大筆款項(xiàng)，也樂(lè)意拿出一大筆款項(xiàng)為父母買(mǎi)房。房產(chǎn)公司每期向老人返還的款項(xiàng)，又正好用做老人日常養(yǎng)老生活的用資。居民支出若干款項(xiàng)投資住房并入住后，又能在未來(lái)的若干年內(nèi)分期全部收回，每年收回的款項(xiàng)又可用做當(dāng)年的養(yǎng)老，使得同一筆資金實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、居住兩不誤。本模式的缺陷是事先必須拿出大筆現(xiàn)款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房，這顯然不是一般經(jīng)濟(jì)狀況的家庭所能做到。

推出返本入住促銷(xiāo)策略的太陽(yáng)城，還規(guī)定了這一銷(xiāo)售模式的具體條款，買(mǎi)房者只能是60歲以上的老人，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這種做法“不僅使老人老有所養(yǎng)，還能給子孫遺留現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)，只許以老人名義購(gòu)買(mǎi)，是想讓這種帶有公益性質(zhì)的投資方式不會(huì)流于形式?！笨磥?lái)，這家開(kāi)發(fā)商的養(yǎng)老牌是打定了。

（二）投資返本入住模式的特性

“投資返本入住”的模式，鑒于它只是對(duì)住戶(hù)的住房使用權(quán)的長(zhǎng)期有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)钱a(chǎn)權(quán)交易，是很難將其稱(chēng)之為售房的。住戶(hù)付出大筆款項(xiàng)，所獲得的只是住房的長(zhǎng)期使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)。

返本出讓模式在某種情況下相當(dāng)于“售后回租”，但同“售后回租”的正常運(yùn)行模式有一些差異。這是房產(chǎn)商將住房產(chǎn)權(quán)出讓給住戶(hù)后，又重新融資租賃，即每年向住戶(hù)交付租金的形式，將住房產(chǎn)權(quán)重新收回。這筆租金正好相當(dāng)于房屋的出讓價(jià)款，當(dāng)租金全部支付完畢后，就可以重新將該套住房收回。整個(gè)租期的使用權(quán)是由住戶(hù)享有而非房產(chǎn)商享有。

投資返本入住模式也不同于長(zhǎng)期租賃。后者是住戶(hù)長(zhǎng)期租住房屋并于租期內(nèi)按期交付租金。投資返本入住則是住戶(hù)將相當(dāng)于房款的一筆錢(qián)，一次性提前交付于房產(chǎn)商，以取得對(duì)住房的長(zhǎng)時(shí)期的使用權(quán)。房產(chǎn)商再于整個(gè)20年使用期內(nèi)，將這筆房款分期向住戶(hù)如數(shù)返還。

投資返本入住同房屋出典也有一定的差異。房屋出典模式下，是住戶(hù)向房產(chǎn)商一次性交付相當(dāng)于售房款的一筆價(jià)款，取得該住房的使用權(quán)。使用期相當(dāng)于整個(gè)典期，典期期滿(mǎn)則由住戶(hù)交還房屋，房產(chǎn)商返還住戶(hù)的全部典價(jià)款。這種典金的整體交付與整筆返還，相當(dāng)于住戶(hù)向房產(chǎn)商的一筆整存整取儲(chǔ)蓄，而住戶(hù)在典期內(nèi)長(zhǎng)期居住該房屋，正相當(dāng)于房產(chǎn)商向住戶(hù)交付的利息。

總之，這一模式是一種較為特殊的交易安排。對(duì)房產(chǎn)商而言，是謂住戶(hù)投資入住，公司返本并回收住房；對(duì)老人而言，則是花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)晚年居住新房的權(quán)利和生活環(huán)境改善的資格。

（三）投資返本入住模式的運(yùn)作

投資返本入住模式同現(xiàn)行金融政策并無(wú)沖突，政策法規(guī)是允許的。這一模式適合有較雄厚資金的老人運(yùn)用。大家用錢(qián)買(mǎi)房，用每年還本的款項(xiàng)做日常使用開(kāi)銷(xiāo)，死亡后該住房產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)都完全歸由房產(chǎn)商所有。老年人手中有較多資金時(shí)，選擇這一模式，比將錢(qián)財(cái)存儲(chǔ)銀行更為合算，且用同一筆錢(qián)做了居住、養(yǎng)老生活補(bǔ)貼的兩件大事。

在這種模式下，開(kāi)發(fā)商可盡早將開(kāi)發(fā)住宅的款項(xiàng)拿到手，并將該套住宅做長(zhǎng)期規(guī)劃處置。但期后長(zhǎng)期的房款返還，始終是開(kāi)發(fā)商的極大壓力，如開(kāi)發(fā)商的資金鏈條中斷，利益就會(huì)受到很大損失，被迫同老年住戶(hù)辦理最終結(jié)算，如停止房款返還，承認(rèn)住戶(hù)擁有房屋的產(chǎn)權(quán)等。這時(shí)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)住戶(hù)返還的款項(xiàng)如何處理，收回或不予收回，產(chǎn)權(quán)如何分割等頗為麻煩。開(kāi)發(fā)商做此種事項(xiàng)，除吸引眼球、促使房產(chǎn)的整體出售等，并不很合算。

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商坦言，一套房子按全款50萬(wàn)計(jì)算，太陽(yáng)城總共拿出50套推行返本入住，將會(huì)籌集到2500萬(wàn)元，這2500萬(wàn)分成240個(gè)月返還給買(mǎi)房的老人，每月僅需付出10萬(wàn)多元，這筆錢(qián)對(duì)一個(gè)30萬(wàn)平米的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)微不足道，但如開(kāi)發(fā)商從銀行貸款2500萬(wàn)元的話，按照現(xiàn)行的利率計(jì)算，20年內(nèi)開(kāi)發(fā)商每月償還銀行的借款就達(dá)14萬(wàn)元左右，這還不算還貸款本金。