正文

24.合資購房(1)

未來靠啥養(yǎng)老 作者:柴效武


為使自己的晚年生活有個較滿意的結(jié)局,老年人往往會考慮在何處養(yǎng)老及如何養(yǎng)老的問題,很希望能在適合養(yǎng)老的環(huán)境地段購買稱心如意的新房,以舒心適意地度過晚年生活。但現(xiàn)今的眾多老人并不完全具備購買新房的經(jīng)濟實力,向銀行申請按揭貸款購房時,按照目前的房貸政策,因年齡的超越又不具備這一申貸資格。事實上對該老人而言,貸款購買新房后,每月有限的經(jīng)濟收入除供給日用生活開銷外,也不可能有更多的現(xiàn)金用于歸還購房貸款。在此狀況下,老年人購買新房的愿望又將如何實現(xiàn)呢?

(一)三個老太太故事的新型演繹

傳說中,一位中國老太太和一位美國老太太在天堂會面的故事,經(jīng)過多年來媒體的大事操作,已經(jīng)是深入人心,第三個老太太以房養(yǎng)老的故事演繹,也得到眾多的認同。這里則反其道而用之,從另一個方面對此做深層次發(fā)揮。話說中國老太太居住了一輩子的舊房子,退休時本來準備換住一套面積大號的新住宅,以幸福地度過晚年時光。積攢一輩子的錢財本可以拿出來購買新房,但晚年養(yǎng)老的資金就可能會因此而消耗殆盡,再加上要向子女遺留一筆遺產(chǎn),故此只好放棄這一打算,只好在又小又破的住房中辛苦度日。

美國的老太太同樣是住著一套舊住房,計劃退休時拿出長期積攢的錢財購買一套新住宅,但同樣遇到資金短缺的問題。為此申請向銀行貸款,同時加上舊住宅出售的錢款,購買了一套新的住宅供晚年養(yǎng)老使用。住房是大大改善了,但又新背上一筆債務,需要在養(yǎng)老期間逐步歸還貸款本息,養(yǎng)老用費就顯得頗為緊張。

我們還要提出來自N國的第三個老太太,她在臨近退休時把長期居住的舊房變賣出去,用這部分房款再加上向金融機構(gòu)申請的住房貸款,合起來購買了一套新房居住,貸期內(nèi)應當歸還的貸款本息同銀行商定全部免于歸還,而是到自己死亡時直接用該住房資產(chǎn)本身向銀行還貸。這樣,N國老太太不僅可以住上新房,還有一筆錢財用于晚年的生活費用支出,住房、養(yǎng)老是兩不耽誤,大大改善了晚年生活。

以上故事中的三位老太太,日常的養(yǎng)老生活用費都是足夠的,只是希望在晚年生活中能夠極大地改善居住生活條件。當我們對三位老太太的經(jīng)濟行為加以比較,其優(yōu)劣是異常清晰的。

1.中國老太太的行為是典型的“有多大的飯端多大的碗”,年輕時辛勞一輩子,年紀大了仍不能如愿住上新房,是抱憾終生,即使考慮向銀行貸款購房,因超越60歲,按照我國銀行目前的制度規(guī)定,也不被納入申貸放貸的范圍。

2.美國老太太的行為固然是前進了一大步,但在老太太去世時,其住房還有相當?shù)挠嘀滴茨芗右岳?,銀行中可能還有眾多的負債未能全部清償,尤其是養(yǎng)老期間背負眾多的債務,每日里要考慮還債付息也非良策。

3.第三位老太太是“貸款買房養(yǎng)老,最終用房還貸”,同一套住房同時發(fā)揮了居住、投資、消費、養(yǎng)老的綜合功能,住房價值得到了充分利用,實現(xiàn)了養(yǎng)老資源可發(fā)揮功用的最大化。

(二)姚女士如何購二手房養(yǎng)老

《廣州日報》2003年6月16日發(fā)表文章《不要輕信“包搞掂”》。文中指出,“姚女士今年剛好60歲,膝下無兒女,遂打算在越秀區(qū)買套二手房養(yǎng)老。因姚女士只有積蓄12萬元,看中的二手房價格為20萬元,余8萬元一時無法籌借。某中介公司為促成這樁買賣,極力游說姚女士辦理按揭貸款,并應承按揭手續(xù)可很快搞掂?!币ε拷?jīng)不起經(jīng)紀人多次慫恿,決定購置該套房,當場與中介公司簽署買賣合約并交1萬元定金??墒赂魞尚瞧冢摻?jīng)紀人告訴姚女士“年齡偏高,銀行方面不能通過貸款審批,無法辦理按揭手續(xù)”。因資金無法準時到位,令姚女士陷入借錢購房或“訂金無法返還”的兩難境地。文章認為,“市民在購售房時應對中介所說的話留一個心眼,并在簽署合同時,盡量要求對方將先前一些承諾寫進合同中,以保障自己的權益。如‘自某年某月某日起至某年某月某日止X天內(nèi),仍無法辦理按揭手續(xù)應馬上退還定金’等字句”。

記者說的話自然有一定的道理。大家在做重大交易事項時,應當多個心眼,切勿受騙上當。但我們在這里則想反其道而行之,對此問題做進一步深入分析,提出如下詢問:

1.銀行為什么不能給姚女士發(fā)放按揭貸款,是否應當將貸款發(fā)放的范圍大幅放寬,像姚女士這樣的退休老人,也能夠在需要時從銀行獲得必要的貸款融資。

2.姚女士單身一人,為何要通過購買二手房的形式養(yǎng)老,靠手頭的12萬元積蓄住老年公寓,是否可以將老有所住的問題解決得更為簡單?

3.姚女士無兒無女,且自己余存壽命有限,即使是一套使用日久的二手房,也足以使用相當長時間,至少是超出了姚女士本人的壽命。且顯而易見的是,人死亡后即不會再有任何耗費,住房的“死亡”如報廢拆除、重新建造等仍有較高的身價尚待利用。姚女士身故后所遺留房產(chǎn)尚具有的相當價值,就成為一大浪費,只能無償交付于社會。

4.姚女士雖說擁有12萬元現(xiàn)金,對養(yǎng)老而言是既不為多,也不算過少。但要度過長期的養(yǎng)老生活,尤其是預備養(yǎng)老中可能會發(fā)生的某些生病、殘疾等意外變故,手頭顯然需要有一筆額外錢財做準備。現(xiàn)將這筆積蓄全部用于買養(yǎng)老房,并為此而負債多多,顯然有欠思慮。再說,即使銀行同意給予姚女士一筆貸款,日后每期還款也是一大負擔。老年人在養(yǎng)老期間,應是“輕裝上陣”,現(xiàn)為買房背負如此大筆債務,顯然很不明智。


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