一般而言，大多數(shù)的老人手中是擁有了一定數(shù)額的積蓄款項(xiàng)，但如靠這筆積蓄款完全支撐買房開支，顯然還有相當(dāng)欠缺。雖說每期有足夠的養(yǎng)老金收入支付日常用度，但卻苦于沒有較適意的居住環(huán)境。如考慮獨(dú)資購房，款項(xiàng)尚有不足，或只能繼續(xù)居住在面積小、地段差、環(huán)境劣、功能少的舊住房里，不能適心適意。那么如何來滿足這一需要呢？在此狀況下，能有特定機(jī)構(gòu)的貸款資助，應(yīng)是很合適的。這是現(xiàn)實(shí)生活中大量發(fā)生，卻又為大家不大關(guān)注的。

對(duì)這些問題的深刻揭示及有效地解決辦法，正是我們應(yīng)當(dāng)給予重點(diǎn)探討的。

(三)老年購房養(yǎng)老的思路創(chuàng)新

姚女士應(yīng)當(dāng)如何做法，才是最為明智的呢？筆者特提出如下的新舉措，供姚女士和類似的老人參考：

1．姚女士用這筆12萬元的積蓄款住進(jìn)養(yǎng)老院，或檔次較高的老年公寓。對(duì)老人養(yǎng)老而言，應(yīng)是最為理想。對(duì)無兒無女無牽掛，又喜歡過群體生活的老人更為合適，可保證晚年生活得舒心適意。

2．用這筆款項(xiàng)辦理養(yǎng)老壽險(xiǎn)，每期再從壽險(xiǎn)公司取得款項(xiàng)用于租房和養(yǎng)老。如此做法可保障晚年的物質(zhì)錢財(cái)不會(huì)發(fā)生短缺，即使因歲數(shù)延長也有壽險(xiǎn)公司給予支持，個(gè)人不會(huì)出現(xiàn)“財(cái)政恐慌”。但住房條件的改善就難以談到了，這是一大缺憾。

3．用這筆錢財(cái)同其他關(guān)系親近的人員合資購買住房，同時(shí)簽訂合約。合資買到的住房也由姚女士首先入住，一直住到壽終正寢為止，等姚女士死亡后再將該住宅的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)完全交付與對(duì)方。這可稱為“合資購房，順序居住支配”。雙方各自出資的比例，則應(yīng)由大家仔細(xì)協(xié)商一致，為避免日后可能發(fā)生的糾紛，最好再由公證處給予公證服務(wù)。

4．如欲使本合資購房業(yè)務(wù)舉辦地更為鄭重、規(guī)范，減少一般合資購房中可能出現(xiàn)的違約行為。合資購房的對(duì)方也可以是銀行、壽險(xiǎn)公司或房地產(chǎn)公司。這就是以下將要說明的“合資購房、用房還貸?！?

這里提出合資購房事項(xiàng)，并非現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)大量開辦，還只是筆者目前正在研究的一個(gè)新事項(xiàng)。我們可以設(shè)想一種機(jī)構(gòu)與個(gè)人的聯(lián)合購房協(xié)議，即由銀行與老年人共同出資購買一套房子，這套住房也是由老人首先居住，一直住到壽終正寢為止，待老人死亡后再將該住宅的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)完全交付與銀行所有并自由處理。

本模式的基本操作程序，可以表示為：⑴銀行向某人發(fā)放住房抵押貸款；⑵某人持貸款再加自有資金若干購買住房（實(shí)質(zhì)上也可稱為銀行與某人合資購房）；⑶某人擁有該套房屋的產(chǎn)權(quán)并長期居住該房屋；⑷某人死亡后，住房歸銀行擁有；⑸銀行出售或經(jīng)營該住房，用售房款或經(jīng)營收益補(bǔ)償原出資款；⑹銀行計(jì)算在整個(gè)期間的投入與產(chǎn)出的收益或虧損。

如某乙今年65歲，單身，月養(yǎng)老金收入1500元，貨幣積蓄3萬元，完全足用，在市區(qū)有30平米舊住宅一套，所住地段為市中心一小胡同，擁擠、噪音、污染，居住環(huán)境不佳，適逢政府規(guī)劃拆遷。某乙收到政府補(bǔ)償款15萬元，決定到某老年公寓購買新住宅養(yǎng)老，但因錢財(cái)不足，現(xiàn)向保險(xiǎn)公司提出合資購房的申請(qǐng)。預(yù)期某乙尚有余存壽命12年，經(jīng)計(jì)算，某乙與保險(xiǎn)公司各出資15萬元，購得該公寓價(jià)值30萬元的60平米住宅一套。按約定某乙首先居住該住宅，待某乙死亡時(shí)再由保險(xiǎn)公司全盤接收該房產(chǎn)。如上方案可稱為“房產(chǎn)置換+合資購房”。實(shí)際操作后，某乙的居住環(huán)境質(zhì)量大為改善，住宅面積擴(kuò)大、功能健全、生活無憂。某乙身故后，保險(xiǎn)公司取得該住宅的全部產(chǎn)權(quán)。

銀行是否全然不能為老年人購房提供貸款呢？并非完全如此。如老年人貸款是用來買車、旅游觀光、買家用電器，或要上老年大學(xué)申請(qǐng)助學(xué)款，都系純消費(fèi)項(xiàng)目，無法保證保值增值，并在缺乏資金時(shí)強(qiáng)令要求歸還的。貸款買到的住房，則完全可以用來抵押和擔(dān)保，即使在申請(qǐng)貸款無從歸還時(shí)，也有該套住房作為還款保障。這里提出“合資購房，用房還貸”的貸款模式，事實(shí)上是有相當(dāng)市場(chǎng)，能夠?qū)夏耆速徺I住房、舒適養(yǎng)老發(fā)揮重大作用的。

（四）合資購房、用房還貸養(yǎng)老模式的介紹

沈陽《晚情報(bào)》記者李曉梅撰寫文章，認(rèn)為《購房養(yǎng)老把好選房關(guān)》。文中談到：據(jù)相關(guān)資料顯示，沈城50％左右的離退休人員有購房需求，他們或者想住得更舒適、更寬敞；或者希望離兒女近些，以便更好地得到親情的撫慰；或想離公園、廣場(chǎng)近些；或希望樓層更矮一些……那么，老年人應(yīng)如何選擇適合自己的住房呢？他們購買新房的愿望是很充足的，但購房的資金從何而來呢？

住房按揭貸款是大家都很清楚的，倒按揭則還剛剛提上議事日程。本房貸模式呼吁金融保險(xiǎn)部門推出一種新的金融產(chǎn)品，這種新金融產(chǎn)品是將我國目前盛行的住房按揭貸款，與美國出現(xiàn)的一種專用于老年人被稱為倒按揭的貸款品種相結(jié)合。這兩種住房貸款組合一起，即形成一種新的房貸模式，即我們這里談到的“合資購房，用房還貸”，又可稱為“按揭貸款買房，倒按揭養(yǎng)老”。“整筆長期貸款，到期用房還貸”，就被提出并期望給予很好的運(yùn)用。