不過，倒按揭一般是針對“現(xiàn)金窮人、房產(chǎn)富人”的人士特別設(shè)計(jì)，使用目的也非常清楚，是為了釋放住房中凝聚的巨大價值作為養(yǎng)老保障金，以期解決這些老年人守著大額房產(chǎn)卻是生活困頓與窘迫。“合資購房、用房還貸”則反其道而行之，是為哪些“現(xiàn)金富人、房產(chǎn)窮人”的人士特別設(shè)計(jì)。目的是為著解決守著大額現(xiàn)金卻居住狹小、生活質(zhì)量很低，卻又顧慮養(yǎng)老不敢隨意花用的狀況，為此而采取的一種特殊融資方式。

“合資購房、用房還貸”模式的貸放對象，是每期有穩(wěn)定可靠的養(yǎng)老金收入，也希望將居住環(huán)境很差的小面積住房，換取較好的大面積住宅，享受晚年幸福生活的人員，是針對60歲以上老年人購買新房，但苦于資金不足時而專門設(shè)計(jì)。貸款發(fā)放的具體思路是針對所購買房屋的大小及所需要金額，訂出老人和貸款特定機(jī)構(gòu)各自支付的份額，由老人向特定機(jī)構(gòu)申請按揭貸款，再加上自有資金購入房屋，將該套房屋購回并長期自行居住。最終用住房還貸后，該房屋的產(chǎn)權(quán)及使用支配權(quán)完全轉(zhuǎn)歸特定機(jī)構(gòu)所有，特定機(jī)構(gòu)將該房屋出售收回原發(fā)放貸款的本息并賺取利潤。老人參與這一貸款模式時，應(yīng)保證每期有固定的養(yǎng)老金收入用于日常生活費(fèi)開銷，否則就無法申請這一貸款。

合資購房，用房還貸，對貸款機(jī)構(gòu)和合資者個人而言，都是有積極意義的。個人獲取的效益，一是在合資購買房屋中優(yōu)先居住生活的收益；二是合資業(yè)務(wù)中因房價上漲獲得超額投資收益的分成。需要為此承擔(dān)的代價，一是為購買住宅事先需要的一次性出資，這筆出資對已步入退休期的老年人而言份量頗為不輕；二是合資業(yè)務(wù)中可能發(fā)生的投資損失。在作具體判斷決策之時，對這些相關(guān)成本費(fèi)用與效益的計(jì)量、計(jì)算，并給予科學(xué)的內(nèi)涵界定，就是非常必要。

（五）合資購房、用房還貸養(yǎng)老的特點(diǎn)

“合資購房”又稱為“購房貸款，用房還貸”，這種貸款模式同一般購房貸款模式既有相同點(diǎn)，又有較大差異。本房貸模式的操作辦法，是銀行一次性貸出全部款項(xiàng)，供貸款人購房運(yùn)用，貸款者平日不必歸還任何款項(xiàng)，只是到最終死亡時用住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式向銀行還貸。這種房貸模式的特點(diǎn)可表現(xiàn)為：

1．年齡資格限制。一般購房貸款的申請人，都是年齡低于50歲或55歲的中青年人士，老年人因償還能力弱等，被限制放貸；“用房還貸”模式則是專門給老年人開辦的，在老年人購房資金有短缺時，給予的一種特別融資手段。

2．還貸手段差異。一般住房貸款是借入貨幣，并于整個貸款期間用貨幣資產(chǎn)歸還貸款本息；“用房還貸”模式則是借入貨幣，最終的還本付息并非是用貨幣，而是到借款人死亡時用抵押的住房資產(chǎn)歸還。

3．貸款利率差異。一般住房貸款的利率很為清晰，事先即給予明確；“用房還貸”的利率則無法事先計(jì)量，更為確切的是應(yīng)當(dāng)稱為投資收益率，完全以銀行最初貸放出的款項(xiàng)，同最終收回住房變現(xiàn)價款的差額作出決斷。

4．還貸期限差異。一般住房貸款的貸期是事先規(guī)定，并按約執(zhí)行；“用房還貸”模式則很難明確限定貸款期限。它可以是貸期明確，到期必予歸還，但更可能是隨借款人的實(shí)際存活余命而定，借款人實(shí)際死亡之日就是該貸款到期之日，事先無法給予明晰。貸款期限不固定，完全以貸款人最終死亡為界限，這一期間可能只有數(shù)年，也可能長達(dá)數(shù)十年。

5．還款額度明確與否的差異。一般住房貸款于到期時，應(yīng)歸還貸款的本息為多大，事先可以根據(jù)貸款的額度、利率和期限明確計(jì)算；“用房還貸”模式因系用借款人死亡時遺留的房產(chǎn)還貸，要事先明晰時期無法確定又隨時處于價格波動狀態(tài)下的房產(chǎn)的價值，尤其是當(dāng)這一不確定的時期往往會在10數(shù)年或20多年之后時，房地產(chǎn)的價值波動狀況更難以預(yù)期。

6．屬性及運(yùn)作機(jī)制差異。一般住房貸款主要是一種經(jīng)濟(jì)行為，完全依照市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作機(jī)制；“用房還貸”模式因系專門為老年人購房養(yǎng)老而開辦，故應(yīng)具有一定的政策福利色彩，國家財(cái)稅政策應(yīng)當(dāng)對此事項(xiàng)以相應(yīng)的稅費(fèi)減免優(yōu)惠。

7．經(jīng)營風(fēng)險差異。一般住房貸款的風(fēng)險很小，“用房還貸”的風(fēng)險則很多，如住房最終變現(xiàn)、房價波動、預(yù)期壽命、適用利率、規(guī)劃拆遷等種種風(fēng)險。

8．還貸方式差異。一般住房貸款是整貸零還，一次性貸款然后在整個貸期內(nèi)分期還款，具體還款有等額還本付息法、遞增或遞減還本付息法等多種模式；“用房還貸”的操作可稱為整貸整還（類似于定期儲蓄中的整存整取），在整個居住期內(nèi)也即該老人的整個存活期間，不需要每期支付購房貸款本息，而是于貸款期滿時一次性還本付息。

合資購房、用房還貸養(yǎng)老的特征，簡單而言，就是“整筆貸款，借期內(nèi)不必還貸，身故后用住房還貸付息”。