2008年10月前后，中央出臺(tái)一系列旨在鼓勵(lì)消費(fèi)穩(wěn)定市場信心的房地產(chǎn)新政策，政策一出臺(tái)即引起高度關(guān)注。然而，一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，63%的人認(rèn)為房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，這幾乎和前期呼吁政府出手的大多數(shù)“救市”派的觀點(diǎn)一致。

“救市”派們認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿危機(jī)，甚至面臨崩盤的危險(xiǎn)，如此一來將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成致命的打擊，而期待購房的民眾則以自己的實(shí)際行動(dòng)觀望（據(jù)此項(xiàng)調(diào)查顯示：1/3的人選擇繼續(xù)觀望）或被迫觀望（據(jù)此項(xiàng)調(diào)查顯示：1/2以上的人認(rèn)為房價(jià)還是太高，買不起）。這樣看來，似乎政府不“救市”，房地產(chǎn)市場的確要面臨深度調(diào)整了。

不過與此同時(shí)，還有另外少數(shù)一批人仍然在懷疑房價(jià)的下降，或者即使承認(rèn)房價(jià)下降但仍對(duì)后市充滿信心，其中不少人，拿上海2006年短暫的回調(diào)，隨后便報(bào)復(fù)性上漲的例子，來佐證自己的觀點(diǎn)。

問題是，市場的調(diào)整我們已經(jīng)看到，市場的悲觀情緒我們也已感受到，不過，上述少數(shù)一批人所認(rèn)為的市場狀況難道真的不存在發(fā)生的可能嗎？

同樣的問題在今天已經(jīng)不存在疑問，2009年房價(jià)不但報(bào)復(fù)性上漲，甚至創(chuàng)了歷史新高。

其中原因之一便是在此番市場調(diào)整期間，未能彌補(bǔ)某些政策缺位的狀況，房價(jià)卷土重來也就隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)毫無意外地發(fā)生了。

問題的焦點(diǎn)在于1998年中國劃時(shí)代的終結(jié)福利分房。在此之前，中國住房的供給主要靠福利分房，以工齡和級(jí)別來劃分房子供給的大小。眾所周知的是，（1998年前）建國近五十年來，中國的人均居住面積只有幾平方米，住房條件總體狀況非常落后，上海等一線城市更為突出，雖然改革開放后，采取了福利分房和市場供給并行的模式，但由于購買力和市場供給不足等原因，幾十年來的住房需求并未得到緩解。

就在這個(gè)時(shí)候，1998年福利分房制度終結(jié)，中國房地產(chǎn)市場一下子從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)全面跨越到市場經(jīng)濟(jì)，這里就產(chǎn)生兩個(gè)需求矛盾，一是在終止福利分房制度時(shí)就已經(jīng)存在的住房需求，二是終止福利分房制度之后產(chǎn)生的新增需求。兩者中有購買能力的靠市場手段得到滿足，沒有購買能力的自1998年開始便積壓下來，對(duì)于第一種情況，這部分人的購房需求顯然帶有歷史遺留的痕跡，應(yīng)該加以區(qū)別對(duì)待，但實(shí)際情況并不這樣，而是搞了一刀切。

不論是第一種情況還是第二種情況，市場化的解決途徑就是靠政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房來滿足，但實(shí)際情況是，這項(xiàng)工作嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致市場供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的矛盾，所有人都涌到商品房市場，如此龐大的需求，加上后期按揭貸款制度釋放出來的購買力，就這樣把房價(jià)捅上了天。

市場有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國人均居住面積已達(dá)27平方米，認(rèn)為中國的住房問題已經(jīng)基本解決。持這種觀點(diǎn)的人，多半是只看理論，而未與現(xiàn)狀結(jié)合起來調(diào)查論證的學(xué)院派，一來是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差距十分大，二來中國的貧富差距也是明擺著的，有錢的人擁有幾套房甚至數(shù)十套，沒錢的要么買不起，要么當(dāng)房奴頂著巨大的壓力。所以，以這個(gè)平均數(shù)據(jù)來概括解釋，既不準(zhǔn)確也不專業(yè)。在這樣的情況下，談消費(fèi)擴(kuò)內(nèi)需，短時(shí)間是難以實(shí)現(xiàn)的。

2008年在市場調(diào)整最嚴(yán)重的時(shí)候，我就曾說，經(jīng)濟(jì)不景氣之下，即便房價(jià)降了，因?yàn)橹械褪杖胝叩馁徺I力也隨之下降，他們的住房需求可能依然得不到滿足，而如果不解決結(jié)構(gòu)性的供給問題，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，房價(jià)可能又會(huì)隨之高漲，他們還是買不起。

我們來看2008年中央出臺(tái)的一系列政策，比如“加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造”，但每次并未把廉租房政策置于最重要的位置，2009年全國僅完成計(jì)劃的1/4，不能不使人感到遺憾。

市場調(diào)整給管理層解決供給結(jié)構(gòu)性矛盾提供了良好契機(jī)，因?yàn)橥顿Y既可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，又可以解決或緩解供給矛盾。錯(cuò)失良機(jī)、政策缺位可能導(dǎo)致相當(dāng)長的時(shí)間的代價(jià)付出。