2009年隨著“十一”房展會預(yù)料之中的波瀾不驚，“金九”不金既成事實，“銀十”開局明顯成色不足，樓市未來走向成為談?wù)摵完P(guān)注的焦點，意見明顯分化，地王迭出，土地市場依然狂熱，但在二級市場，看空者和擔(dān)憂者的悲觀聲音已開始漸漸響亮。

未來雖然不可預(yù)測，從市場規(guī)律和已在發(fā)生的變革中仍能發(fā)現(xiàn)不少蛛絲馬跡，樓市未來走向依然可期。

2009年“十一”黃金周，樓市如期未現(xiàn)紅火景相，北京、南京、廣州等多個城市成交慘淡，究其原因，除長假消費者延期購買決策外，前期巨量成交對需求的提前透支、房價持續(xù)上漲對剛性需求產(chǎn)生抑制等，也是重要原因。樓市進入短暫的瓶頸期成為共識，在這樣的預(yù)期下，一定時期內(nèi)成交量可能會繼續(xù)萎縮，“十一”房展會不會有什么作為，其實也在情理之中。

從國際經(jīng)濟環(huán)境看，2009年10月12日，全美商業(yè)經(jīng)濟協(xié)會發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示，八成美國經(jīng)濟學(xué)家認為經(jīng)濟衰退已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟擴張正在開始，并預(yù)測2009年下半年美國GDP增長將上調(diào)至2.9%。

國內(nèi)方面，劉明康表示，討論經(jīng)濟刺激政策退出還為時過早。意味著宏觀經(jīng)濟環(huán)境短期內(nèi)不會發(fā)生較大改變。隨著2009年10月1日新《保險法》的正式實施，保險資金投資不動產(chǎn)和未上市股權(quán)的相關(guān)細則明確，由此釋放的資金規(guī)模或達2000億元左右涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。

市場供給趨緊，也預(yù)示房地產(chǎn)市場就算冷清，也很難拐頭向下。有數(shù)據(jù)顯示，2009年“十一”后新盤供應(yīng)緊張，上海新建商品房普通住宅可售面積約162萬平方米，是歷史較低水平。

種種跡象表明，房價可能仍將在市場預(yù)期的惡性循環(huán)中繼續(xù)上漲，2009年第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，超過六成（65.2%）的城鎮(zhèn)居民認為當(dāng)前房價“難以承受”，但居民購房意愿連續(xù)3個季度攀升，預(yù)示著，在這樣的無可奈何中，房價可能仍將繼續(xù)攀升。

不過，并非所有情形都支持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好，劉明康坦承，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾正越來越突出，就業(yè)問題也令人頭痛，而不同行業(yè)，如鋼鐵、水泥、煤炭及建筑材料等均存在產(chǎn)能過剩問題，此外政府還需繼續(xù)改善環(huán)境、解決污染問題。

國資委公布的中央企業(yè)2008年度分行業(yè)運行情況顯示，在九大行業(yè)中，除商貿(mào)企業(yè)外的八大行業(yè)均出現(xiàn)利潤下滑。其中，航空運輸企業(yè)出現(xiàn)282.2億元經(jīng)營虧損，未實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值。

全美商業(yè)經(jīng)濟協(xié)會的調(diào)查結(jié)果似乎也不是那么令人信服，在2007年，該協(xié)會發(fā)布的調(diào)查結(jié)果認為，盡管美國經(jīng)濟存在放緩風(fēng)險，但2008年有望回暖。而事實發(fā)展遠非如此，就算美國經(jīng)濟觸底，但巨額聯(lián)邦財政赤字和高失業(yè)率將使復(fù)蘇的步伐相當(dāng)緩慢。因此，我們要在狂熱中謹記未雨綢繆。

20.思考3：樓市狂熱，需留一分審慎

（1）2009年持續(xù)至今的地王迭出是否是一次集體狂歡？羊群效應(yīng)告訴我們，集體的行為未必代表決策的正確，中國有家電、保養(yǎng)品的瘋狂，國外有互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅和美國地產(chǎn)泡沫的破滅。

（2）中國經(jīng)濟持續(xù)增長30年，沒有只升不落的太陽，對每次經(jīng)濟危機，如果都采取一樣的手段來人為地延長繁榮周期，這會使得下次危機爆發(fā)的力度更大。中國經(jīng)濟回調(diào)會發(fā)生在什么時間？每一個開發(fā)商都應(yīng)該問自己：會不會在我項目操作的周期內(nèi)？

（3）住宅消費的非理性特征和寫字樓消費截然不同，住宅市場價格飆升和樓王迭出是因為豪宅市場還未真正形成，目前中國的富豪消費豪宅是典型的“不買最好，只買最貴”，而寫字樓則不然，購買寫字樓的主體不管是法人還是自然人，都把它當(dāng)成生意，理性對待，對回報率、資金占有率等都會作考量，因此寫字樓價格沒有住宅價格活躍就在情理之中。

（4）所有勝利者無不是在狂熱中保持了冷靜，正如巴菲特所說：在別人貪婪時恐懼。因此，在目前較為樂觀的市場環(huán)境中保持一份冷靜，是日后決勝市場的必備心態(tài)。

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