當(dāng)我們用全球的眼光審視城市化的進(jìn)程時(shí)，我們就會(huì)清晰地發(fā)現(xiàn)，世界各國(guó)城市化率從20％進(jìn)步到40％的過程中，英國(guó)用了120年，德國(guó)用了80年，美國(guó)用了40年，日本用了30年，而我們中國(guó)只用了22年。(數(shù)據(jù)來源《羊城晚報(bào)》)根據(jù)《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告(2010)》統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，2009年年底我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為46.6%，近5年來，全國(guó)城鎮(zhèn)化率平均每年增加0.9個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口每年新增約1580萬人。

當(dāng)然，與發(fā)達(dá)國(guó)家80%以上的城市化率相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程仍有大幅度的提升空間。今天的中國(guó)仍處在一個(gè)城市化的高速發(fā)展期，在未來的30年中，城市化將是中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型的主流?！吨袊?guó)城市發(fā)展報(bào)告(2010)》顯示，目前我國(guó)城市人口數(shù)量剛達(dá)到6.1億，城市化率為46.6%，每年估計(jì)增長(zhǎng)將近一個(gè)百分點(diǎn)，在未來20～30年，中國(guó)城市人口將達(dá)到75%左右，還有將近6億農(nóng)業(yè)人口走進(jìn)城市。

通常來說，一個(gè)國(guó)家的城市化進(jìn)程可以分為以下三個(gè)階段: 第一個(gè)階段是在城市化率達(dá)到50%以前，這是農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)化的階段；第二個(gè)階段城市化率在50%～70%，是從小城市進(jìn)化為大城市的過程；第三個(gè)階段城市化率在70%以上，是大城市郊區(qū)化的過程。當(dāng)然，中國(guó)這600個(gè)星羅棋布的城市，彼此之間的差異特別大，有些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)上升到可以與發(fā)達(dá)國(guó)家媲美，有的還在低水平徘徊。而中國(guó)現(xiàn)在的城市化率是46.6%，接近第一階段的尾聲。

當(dāng)然，不同地區(qū)的城市化發(fā)展不同。一線城市，城市化時(shí)間長(zhǎng)，住房存量大，舊城改造也基本完成了，住宅已經(jīng)不是“獨(dú)大”的產(chǎn)品，首次置業(yè)的需求要么通過政府來解決，要么通過二手房解決，一手商品房市場(chǎng)已經(jīng)逐步淡出了市場(chǎng)，萬科、保利、SOHO紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)就是最好的例證。二、三線城市中，人均住房面積還處在30～35平方米的水平，因此還會(huì)保持比較旺盛的住房需求。實(shí)際上，有眼光的房地產(chǎn)商已經(jīng)加大了對(duì)二、三線城市的布局，特別是在三線城市和城鎮(zhèn)。

那么對(duì)于今天中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說，最重要的社會(huì)事實(shí)是什么？那就是城鄉(xiāng)社會(huì)結(jié)構(gòu)的變遷和人口結(jié)構(gòu)的變遷。城市化和人口紅利構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展最重要的影響因素。一部房地產(chǎn)業(yè)的歷史也是一部人口結(jié)構(gòu)變遷的歷史，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是根本性的。目前較大的剛性需求來自于20世紀(jì)70年代末至1985年左右出生的這一代，他們目前正處于適婚、生育階段，對(duì)獨(dú)立住房的需求很高，這種現(xiàn)象從人口金字塔來看一目了然。

從圖3-3可以明顯看出，1970年前后、1990年前后出現(xiàn)了中國(guó)的兩個(gè)生育高峰。到2020年前后，30～60歲的勞動(dòng)力人口數(shù)量將會(huì)達(dá)到頂峰，2020年之后隨著勞動(dòng)力人口減少，中國(guó)的“人口紅利”將開始下降；到2030年，中國(guó)將出現(xiàn)明顯的人口老齡化，屆時(shí)，中國(guó)50歲以上的中老年人口將占據(jù)大多數(shù)。

事實(shí)上，包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、社科院、萬科集團(tuán)在內(nèi)的多家單位和企業(yè)都進(jìn)行過類似的統(tǒng)計(jì)。2013年，中國(guó)首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn)，2013年后新增首次置業(yè)人口數(shù)量將迅速下降。這意味著，隨著城市化步伐的加快，中國(guó)社會(huì)(特別是一線城市)將出現(xiàn)老齡化的趨勢(shì)。進(jìn)一步來說，中國(guó)人口高峰將出現(xiàn)在2030年。中國(guó)目前已經(jīng)加速進(jìn)入老齡化階段，到2030年以后人口總數(shù)會(huì)較明顯減少。