莊園的一部分是領(lǐng)主的直接經(jīng)營(yíng)地稱為“佃”。由領(lǐng)主舊有的奴婢以及被奴隸化了的寄居人耕種。其他的部分，則租給附近農(nóng)民種。

一旦公地公民原則垮臺(tái)，私有莊園產(chǎn)生，高官的位田、職田、功田等，猶如他們的私有地一樣了，而“封戶”也就像他們的私有民一樣了。而且，他們或者是把良田劃成位田、職田和功田等，或者把良田稱做荒地劃成“敕旨田”。其結(jié)果，作為“口分田”分配給農(nóng)民的貧瘠地就增多，而公民耕種不是怠工就是撂荒了。因此，“口分田”就廣為荒蕪。另外，公民不是拖欠“庸”“調(diào)”物品，就是只繳納粗劣之物。像這樣的對(duì)抗，“郡司”們也未必就一定取締。因?yàn)?，他們也希望拉公民為自己所?qū)使以開墾私有地。

這樣，實(shí)施班田制的土地就不足，而且課征“庸”“調(diào)”也就沒有意義了。因此，從9世紀(jì)中期前后，政府就在一部分仿效莊園的“佃”的直接經(jīng)營(yíng)的田地上強(qiáng)征公民耕種，只給予口糧和微薄的工資并免征“庸”“調(diào)”（公民仍耕種自己的“口分田”，還要繳納相應(yīng)的“租”）。公元864年，全國(guó)的雜徭減為每年20天，但地稅率卻相應(yīng)提高了。所有這一切都意味著政府盤剝公民的重點(diǎn)已由“庸”“調(diào)”徭役轉(zhuǎn)為“租”，由與占有土地多少無關(guān)的剝奪肉體勞動(dòng)力的方式開始轉(zhuǎn)向以耕種土地為媒介的剝削方式。

班田制到了這一步，就越加難以實(shí)施。9世紀(jì)幾乎已不再班田。10世紀(jì)初的公元902年（延喜二年），政府曾盡全力想在全國(guó)班田，但未成功。班田制自此遂絕。

公家領(lǐng)地莊園和名主

國(guó)家已不再像過去那樣編制公民戶口按人掠奪了，而是編造地畝冊(cè)，登記負(fù)擔(dān)土地賦稅人的姓名，并按此征收地稅和其他實(shí)物稅與徭役。從公民方面來說，這種做法就加強(qiáng)了在他名下的土地占有權(quán)。這種權(quán)利稱“名”，持有“名”的稱“名主”，其田則稱“名田”。當(dāng)然，這不是用法令一舉推行的，而是在因國(guó)、因地區(qū)、因時(shí)期的不同，做法也各不相同的情況下，從10世紀(jì)到11世紀(jì)逐漸向這個(gè)方向過渡的。名田作為課稅的基礎(chǔ)見之于史料，是從10世紀(jì)中期開始的。

公領(lǐng)地的名主與國(guó)家的關(guān)系，已不再是像公地公民制下國(guó)家與公民關(guān)系那樣的國(guó)家奴隸，而是近似封建領(lǐng)主與農(nóng)奴或農(nóng)民的關(guān)系。但名主中間也有不同階層。有的是墾田或是兼并沒落公民的土地以至于擁有數(shù)町步乃至十?dāng)?shù)町步譯者注：“町”在日本度量衡制的“尺貫法”中為水田、旱田和山林面積單位，具體量度時(shí)則稱“町步”。每町（步）為9918平方米，為“反”的10倍。以上的耕地，并驅(qū)使名為“下人”的隸屬者耕種的奴隸主，有的幾乎就只是夫妻子女一類的小血緣家族耕種少量土地的自耕農(nóng)，也有介乎上述二者中間的。因此，就不能把他們統(tǒng)稱為國(guó)家（又是領(lǐng)主）的農(nóng)奴。

班田制消滅的時(shí)候，莊園的結(jié)構(gòu)也開始有了大的轉(zhuǎn)變。其所以如此，是因?yàn)轭I(lǐng)主的奴隸制性質(zhì)的直接經(jīng)營(yíng)地即“佃”，初期雖占到整個(gè)土地面積的兩成，但自10世紀(jì)以后，卻劇減并幾乎全部成了出租地。而租地者稱“tato”（寫作田堵或田刀），“tato”的耕種權(quán)很大，于是，在這里也產(chǎn)生了“名”、“名主”和“名田”。不能適應(yīng)這一新生產(chǎn)方式的舊莊園就衰落了。東大寺的莊園就是個(gè)代表性的例子。東大寺在9世紀(jì)初，在全國(guó)各地共擁有3460町步的莊園。到10世紀(jì)時(shí)，僅剩下212町步。至于莊園的名主，與公領(lǐng)地的名主一樣，既有擁有大片名田和下人即奴隸的大名主，也有耕地不足1町步的自耕小名主。