嚴子龍和吳晶一早去了規(guī)劃局，我和楊山去了設計院。為了減少預算失誤，吳晶安排楊山到設計院找當副院長的朋友，讓他幫忙做一份詳細的規(guī)劃圖，測算一下最多能建多少面積的房子。

嚴子龍和吳晶從規(guī)劃局回來后，說沒找到局長，人家上市里開會去了，就帶了兩份文件回來，一份是政府關(guān)于房地產(chǎn)返遷的新規(guī)定，另一份是關(guān)于棚戶區(qū)改造的。

縣政府原有“先征后返”的土地優(yōu)惠政策已經(jīng)取消，取而代之的是“棚戶區(qū)政策”。我認真研讀了幾遍棚戶區(qū)政策，大概的意思主要有兩個方面：第一個是開發(fā)商蓋的房子，政府要按成本價，也就是每平方米一千四百元左右回購40%的房子，用于山里遷出的棚戶區(qū)居民安置；第二是給開發(fā)商政策優(yōu)惠，土地出讓金免除、稅金減半，但多了一項保證金要求。

設計院很快給出了面積測算，打來電話說，根據(jù)規(guī)劃局的最新限制，容積率放寬到了2.0，應該還可以爭取到2.1。相當于說，這塊土地建筑面積能增加到十萬平方米到十一萬平方米。

吳晶很快重新進行預算，結(jié)果是能盈利三百多萬。賬面的盈利是增加了，但拆遷密度太大，不可預測的因素很多，大家總體上還是趨于保守。

我也私下按照自己的辦法進行測算，就是算不出哪里能多出利潤來。政府按成本價收回40%的房子，雖然放寬了容積率要求，但開發(fā)商手里的可售面積減少40%，利潤也大幅縮水，哪里還有利潤。

土地出讓原有的政策是出讓金可先征后返，退回80%。五萬多平方米的土地，二類用地出讓標準是每平方米366元，就算交納也就是366萬，再算上稅金減半，撐死了一千萬不到，但回購的房子開發(fā)商利潤起碼損失一千萬以上。兩方面此減彼增，相互抵消，我一時算不出吳晶的利潤是從哪里算出來的。

我思來想去一個晚上，才想到只有一種可能，那就是政府回購的房子都是較差的樓層，也就是五六層。那么開發(fā)商手里剩下的房子都是好樓層、門市還有車庫。只有這種可能，才能盈利。

我和嚴子龍商量，吳晶是個精明人，不可能賠錢做生意，如果這個項目她肯干，我們就跟著干。吳晶最后還是決定干了，帶嚴子龍去了幾趟規(guī)劃局，局長都在市里開會。

吳晶做房地產(chǎn)開發(fā)，最可靠的關(guān)系路子就是規(guī)劃局長，也是個女人，還是本家，局長也姓吳。

吳晶找不到人，打電話也經(jīng)常沒人接，所以大家估計是在開會。吳局長后來回了電話，吳晶說話口氣很是恭維，一番老姐妹一般的寒暄客套，最后問了土地的事。

吳局長說，那塊地已經(jīng)被一個外地的開發(fā)商拿走了，還沒上會，但基本已經(jīng)定了。吳晶不免有幾分失望，未想?yún)蔷珠L對她還挺照顧的，說有另外一塊地，下班后一起去看看，地段也不錯。

五點來鐘，嚴子龍和吳晶去規(guī)劃局找吳局長，一起去看了那塊地，也在縣一中附近，相對前一塊土地而言，位置差了些，還處在鐵道口附近，但也算不錯。吳局長的意思是，別跟人家搶，可以考慮這塊地皮，三類地，出讓金也便宜。

吳晶也對第二塊地進行了成本預算，跟第一塊地比起來，利潤是明朗了些，但就怕到時候不好賣。大家猶豫了幾天，吳晶和嚴子龍最后才拍了板。

商機真是瞬間變幻，就在我們猶豫的那幾天，鐵道口的地皮也被人要走了，之后拿地到處碰壁。