本來住宅問題分為兩部分，一部分是保障性的，一部分是商品房。保障性的管吃飽，但是不管吃好，就好比開車有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相當(dāng)于開奔馳寶馬。在擁有寶馬之前，應(yīng)該先趕緊整個夏利，讓大家有一個基本的代步工具，然后各走各道，互不影響，等條件具備了再鼓勵大家自行購置更多或更好的車輛。但是我們沒有從一開始就做這項工作，而是怪房地產(chǎn)商、市場，用體制、文件來管市場，讓市場變成政府的下級，領(lǐng)導(dǎo)把市場當(dāng)下級管，開個會就布置讓市場聽話。

我們沒有分開市場、準(zhǔn)市場和非市場，比如說保障房在新加坡有一部分就是非市場，叫公租、廉租，還有一部分是準(zhǔn)市場（組屋的高端部分），另外一部分是完全市場。我們是把市場逼回到非市場的道路上，這樣就出現(xiàn)了很多有趣的效果適得其反的調(diào)控措施。首先是土地成本和房價反向調(diào)控，好比一邊發(fā)春藥一邊掃黃。土地價格越擰越死，土地供應(yīng)越來越緊缺，這等于在發(fā)春藥，這么貴的地，占掉整個項目60%的成本；而你又讓房價降低，這等于又在掃黃。這其中總有一個是假的，就像在電線桿子上貼的廣告，又是專治性病，又是專治陽痿，到底哪個起作用？其中必有一詐。

政府既把地價越調(diào)越高，卻又希望房價要越來越低，沒有辦法，最后只能是去市場化，就是你買了地，第一，不擁有完全產(chǎn)權(quán)，就是70年的使用權(quán)，相當(dāng)于是70年的租金；第二，兩年不開發(fā)要收回。這還不夠，政府還要定價，一房一價，而且還要限購等等。如果是市場經(jīng)濟，既然我已經(jīng)租了50年、70年，我多長時間開發(fā)應(yīng)該權(quán)力在我，但是中國不允許企業(yè)獨立平等地和政府去討論這個問題。

說到囤地、捂盤這事兒，打一個比喻，相當(dāng)于娶媳婦時被指定第一年必須生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回結(jié)婚證，不能再生。人性是不可以這樣來管理的。而作為企業(yè)的理性決策，70年中我有權(quán)根據(jù)市場變化來決定開工時間，不能要求我在市場不好的情況下必須兩年開工。雖然市場好不好我也不一定知道，但是你只要一發(fā)文件，市場就肯定不會好。所以這里面已經(jīng)不是市場經(jīng)濟的基本理念在支配企業(yè)行為了。

房價也是這樣的，政府提供公共服務(wù)就可以了，保障房你可以自己定價，但是你不能來管我商品房的價格。北京商品房漲價幅度、打折尺度政府都要管，企業(yè)就沒辦法根據(jù)清晰、明確和長遠的市場預(yù)期決定怎么做生意。比如我們買地時，市場說有10個客戶都可以來買；等政府把地賣給我了，同時告訴我只有一半人可以買，剩下的誰買就抓誰，這等于謀財害命一樣，高價地賣給我們，同時把客戶趕走。

調(diào)控到現(xiàn)在，政府一直沒有走嚴(yán)格分軌的制度。把商品的歸商品、保障的歸保障，管住保障房、放開商品房，這就是新加坡的成功模式。但是我們卻是讓市場陪著保障玩，讓市場解決保障問題。這就好比讓一個男人到婦科醫(yī)院去替女人生孩子，這是兩個跨著界沒法兒辦的事。你要讓市場來替保障解決問題，市場會說NO，因為無論你房價降到多少，還是會有人買不起。保障問題本是政府的責(zé)任，不應(yīng)該轉(zhuǎn)移視線，怪罪市場，把所有人都拖進來，使政策越來越去市場化。

市場經(jīng)濟其實非常簡單，產(chǎn)權(quán)、要素要自由流動、自由定價、自由競爭、自擔(dān)風(fēng)險、自我分享利益。但是現(xiàn)在的住宅政策和這些基本規(guī)律越來越背離，結(jié)果就好比攪一鍋粥，越攪越稠，越攪越攪不動，廚師自己攪得過癮，因為他能鍛煉肌肉，但粥鍋里面的東西是越來越難分清、越來越無解了。

保障房一邊倒政策也會帶來新的不公平。首先，保障的范圍模糊化在隨著公部門的權(quán)力尋租不斷擴大。關(guān)于保障的范圍現(xiàn)在有三種提法。住宅部的保障司提出來最需要保障的人只有5%的家庭，這是他們統(tǒng)計的。中央政府提出城市人口的20%要由政府納入保障。在上海、重慶還有一些地方政府提出要保70%。到底保多少現(xiàn)在弄不清，這就會有中間地帶，把不該保障的人納入保障?！缎率兰o(jì)》周刊在幾個月前做了一個調(diào)查，北京最近2、3年的保障房60%、70%都給了不該保障的對象，到了公權(quán)力部門。只在第一次象征性搖號有點兒像是面向老百姓，再往后到第二輪搖號時，政府內(nèi)部就把房都分了。任志強微博上有個數(shù)據(jù)說北京公租房面積133平米，公租房是用于保障小戶型，為什么蓋那么大呢？有人就發(fā)評論說政府部門又是在內(nèi)部分房，包括政府機構(gòu)公務(wù)員。

公務(wù)員在中國到底是低收入階層、中收入階層還是高收入階層？高收入階層肯定不是，除非是貪官。但是我相信99%中國人都認為納入低收入階層不對，所以他怎么也算是中等收入階層，多數(shù)還偏上一點兒。那么公務(wù)員為什么全都被變相納入保障范疇了呢？在中央機關(guān)內(nèi)部全部在推行保障房。建設(shè)部在半年以前剛剛內(nèi)部分過一次保障房。所以這就帶來了公權(quán)與私權(quán)之間不公平的問題。

地方上還出現(xiàn)一種情況，比如某一個權(quán)力部門，它要給單位謀福利，就找到地方開發(fā)商，說那邊地不錯，你把它摘下來，我全部都買，但是是市場價的7折，因為我是團購。然后權(quán)力部門內(nèi)部再集資，買下房子分給內(nèi)部職工，這些職工再拿來市場上出售賺錢。

目前，如果這種公權(quán)力不得到約束，我們保障房的大部分利益會流向公部門，最后會在公平的名義下制造出更多的不公平。公務(wù)員缺不缺房？舉三個例子，一個李剛就有5套房，這是河北；江蘇發(fā)達地區(qū)一個財政局長有7套房；貴州落后地區(qū)一個管委會書記有9套房，這都是貪官。你說這是偶然的，但這些人多數(shù)至少還可以有兩套房，不管貧困還是發(fā)達地區(qū)都是這樣。剛大學(xué)畢業(yè)的公務(wù)員抱怨說買不了房，但是剛畢業(yè)你干什么都應(yīng)該買不了房啊。所以應(yīng)該說35歲以下的公務(wù)員和社會上的其他從業(yè)人員相比，他們薪資總體的保障是比一般人要好的，更有權(quán)力，住房問題更容易解決。