城市地產(chǎn)資本大規(guī)模擴(kuò)張與跨越經(jīng)濟(jì)地理約束

重慶的城市地產(chǎn)資本擴(kuò)張，明顯受制于三個(gè)約束條件：地理地形、資本匱乏和十分有限的建設(shè)用地指標(biāo)。一般情況下，這三個(gè)條件都屬于硬約束。

但是，這三個(gè)硬約束都奇跡般地被突破了！

一是20世紀(jì)末大規(guī)模長(zhǎng)距離隧道和橋梁技術(shù)的完善，為重慶擺脫一直以來所受到的地理地形條件的制約，提供了空間突破的技術(shù)支持。二是21世紀(jì)初中國(guó)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本相繼過剩，對(duì)于中西部地區(qū)長(zhǎng)期存在的流動(dòng)性短缺恰恰提供了資本市場(chǎng)空間。三是重慶開展的地票等城鄉(xiāng)互動(dòng)的土地交易方式，又給突破建設(shè)用地指標(biāo)的約束，提供了制度創(chuàng)新空間。

僅就技術(shù)進(jìn)步造成的空間擴(kuò)張而言，在重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007—2020年)設(shè)計(jì)中，到2020年，將通過建設(shè)由29座大橋、12座穿山隧道而連接起來的高速交通網(wǎng)絡(luò)，來突破重慶城市擴(kuò)張的地理地形限制。隧道、橋梁技術(shù)的成熟，使得重慶“鉆出”了百年老城區(qū)逼仄的“三山夾兩溝”的雞爪型城市建成區(qū)格局，出現(xiàn)了“五山夾四溝”的人手型城市擴(kuò)張的格局（見圖1—2和圖1—3）。

根據(jù)規(guī)劃，原城市建成區(qū)（內(nèi)環(huán)）可分別向北擴(kuò)展338平方千米、向西擴(kuò)展293平方千米、向東擴(kuò)展390平方千米，規(guī)劃新的主城區(qū)（外環(huán)）范圍2 737平方千米。其中，中心城區(qū)面積將達(dá)到1 062平方千米，計(jì)劃擴(kuò)展城區(qū)面積是2009年實(shí)際面積（580萬平方千米）的近2倍。這樣的城區(qū)土地規(guī)模倍增效應(yīng)將再次在重慶出現(xiàn)。

與以往重慶區(qū)劃面積增加之有重大不同的是，20世紀(jì)80年代以來的規(guī)模倍增，帶來的是負(fù)擔(dān)倍增，而這次則是土地資源和開發(fā)動(dòng)力的“倍增”——原來是600萬城區(qū)人口生活在不到580平方千米的城區(qū)里面，擴(kuò)展后將變?yōu)? 000萬人口生活在1 062平方千米的新城區(qū)范圍內(nèi)。由此面積和人口的雙倍增所拉動(dòng)的投資、消費(fèi)需求和就業(yè)機(jī)會(huì)，會(huì)帶來持續(xù)不斷的增長(zhǎng)動(dòng)力。技術(shù)的成熟，為重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、“四小時(shí)重慶”及“三大國(guó)際通道”的建設(shè)，為重慶加強(qiáng)城市的內(nèi)聚力和外聯(lián)力，同時(shí)注入了動(dòng)力。

就資本市場(chǎng)而言，雖然重慶的基建成本高于沿海和平原地區(qū)，但在21世紀(jì)初中國(guó)告別資本短缺時(shí)代后，資本市場(chǎng)也亟待空間擴(kuò)張。自1996年起，中國(guó)的金融系統(tǒng)已經(jīng)由貸差逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇娌睿?000年銀行存差達(dá)到了2.4萬億元，2010年已經(jīng)超過20萬億元，占近90萬億元銀行資產(chǎn)的1/3。這個(gè)時(shí)期，流動(dòng)性過剩成了21世紀(jì)最初10年金融領(lǐng)域的中心話題。可見，集中在國(guó)有銀行手中的金融資本不再匱乏，匱乏的只是投資渠道。

當(dāng)很多地方領(lǐng)導(dǎo)干部仍然按照舊有資本極度稀缺時(shí)代形成的“親資本”的市場(chǎng)制度繼續(xù)惡性競(jìng)爭(zhēng)般地招商引資的時(shí)候，當(dāng)很多學(xué)者試圖把資本稀缺時(shí)代舊有的“親資本”改革理論當(dāng)做新意識(shí)形態(tài)來構(gòu)建話語的時(shí)候，重慶卻改走了一條很“另類”的投資道路——利用政府下屬大型國(guó)企推進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)。

這雖然是重慶經(jīng)驗(yàn)因與一般市場(chǎng)主義意識(shí)形態(tài)不同而引起歧義的問題，但如果只看客觀事實(shí)則可知：國(guó)有投資公司恰是在這一資本過剩時(shí)期提供了最低交易成本的投資渠道。

事實(shí)上，在進(jìn)入21世紀(jì)后，西部地區(qū)也不再是簡(jiǎn)單的資本凈流出地區(qū)，因?yàn)橹鹄倪^剩資本到處搜尋投資機(jī)會(huì)，而金融資本直接與地產(chǎn)資本聯(lián)姻乃是全世界最具有普遍性的趨勢(shì)。這個(gè)全球趨勢(shì)，同樣也使得城區(qū)規(guī)?；_發(fā)面積有條件急劇擴(kuò)張的重慶，自然而然地就有了與過剩金融資本緊密結(jié)合的天賜良機(jī)，得到了大規(guī)模投資建設(shè)的基本條件。一旦城市投資建設(shè)啟動(dòng)，就會(huì)通過地產(chǎn)增值獲得持續(xù)的投融資，實(shí)現(xiàn)棘輪式的城市擴(kuò)張。

這些技術(shù)進(jìn)步帶動(dòng)的空間條件變化，使得重慶在缺少城市化基本發(fā)展條件的情況下，進(jìn)行了思路清晰的城市“退二進(jìn)三”的擴(kuò)張。原來配置在一環(huán)之內(nèi)的工業(yè)全部遷到二環(huán)，主城區(qū)的二產(chǎn)隨之升級(jí)為三產(chǎn)。

看上去，重慶是將黃奇帆在上海浦東開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，薄熙來在大連一鼓作氣合并甘井子區(qū)的土地規(guī)劃開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，隨著這兩位領(lǐng)導(dǎo)的赴任而相繼引入重慶，并對(duì)重慶重新作出整合。這兩個(gè)不同地區(qū)共同的土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可能是不謀而合的“熙奇組合”在經(jīng)濟(jì)動(dòng)員上面的核心內(nèi)涵——擴(kuò)出的二環(huán)重新規(guī)劃，建設(shè)大學(xué)城、成熟產(chǎn)業(yè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)區(qū)、化工工業(yè)區(qū)等等，使得重慶實(shí)現(xiàn)快速的城市化趕超。

重慶推出的地票交易等城鄉(xiāng)互動(dòng)的土地交易方式，又給突破建設(shè)用地指標(biāo)的約束提供了制度空間。2007年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之后，重慶就著手開始了土地利用制度變革的探索。2008年2月出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》正式批準(zhǔn)重慶建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度，在確?；巨r(nóng)田總量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。以2008年6月27日國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》為基礎(chǔ)，2008年11月17日，重慶市人民政府第22次常務(wù)會(huì)議通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)。2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所掛牌，該交易所以地票作為主要交易標(biāo)的，地票交易制度就此誕生。

重慶農(nóng)村土地交易所成立后，主要開展農(nóng)村土地實(shí)物和指標(biāo)交易。實(shí)物交易主要是指耕地、林地等農(nóng)用地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易。指標(biāo)交易被重慶政府創(chuàng)意為地票交易。地票是指將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，變成符合栽種農(nóng)作物要求的耕地，經(jīng)由土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后騰出的建設(shè)用地指標(biāo)，由市國(guó)土房管部門發(fā)給等量面積建設(shè)用地指標(biāo)憑證。

地票交易的基本依據(jù)是城鄉(xiāng)建設(shè)用地之間的增減掛鉤。自2005年10月國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)工作的意見》以來，先后有25個(gè)?。ㄖ陛犑校┇@批成為增減掛鉤的試點(diǎn)。但其他試點(diǎn)省市的增減掛鉤都是在特定項(xiàng)目區(qū)內(nèi)實(shí)施，項(xiàng)目區(qū)范圍一般都在市縣（區(qū)）或鎮(zhèn)以內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)復(fù)墾和新占的地塊都是一一對(duì)應(yīng)的，而且可以按周轉(zhuǎn)指標(biāo)的面積先占用后復(fù)墾。

重慶地票交易的特色在于：通過地票交易可以使城鄉(xiāng)建設(shè)用地在全市范圍內(nèi)進(jìn)行“增減掛鉤”，并且可以用指標(biāo)——地票實(shí)現(xiàn)“掛鉤”，而無須實(shí)際地塊對(duì)應(yīng)。這就使得邊遠(yuǎn)地區(qū)的集體建設(shè)用地指標(biāo)可以十分順暢地交易到主城區(qū)，既保障了城市擴(kuò)展的建設(shè)用地需求，也產(chǎn)生了更大的地租級(jí)差，也就有條件使地票供給主體獲得較為滿意的補(bǔ)償。