1990年以后，各地房價的暴漲主要來源于兩個因素：1. 城鎮(zhèn)國有土地有償出讓制度的出臺使全國的土地價格暴漲，土地出讓金及市政費等政府征收的土地費用約占房價的10%~30%；2. 外資大量涌入中國，不但增加了市場中的供應量，提高了設計、建筑的技術水平和科技含量，同時也提高了房屋的價格，特別是外銷房的價格不是以國內的收入和物價水平來橫比，而是按市場和境外的物價水平來定價，這也帶動了國內土地價格和房屋價格以及租金價格的大幅上揚。由于市場的供需調節(jié)，這部分上揚現在已在大幅度下調，明顯地顯示出了市場經濟的作用，并將繼續(xù)利用市場的手段進行調整，以達到合理的程度。

然而土地出讓制度引起的漲價因素卻并未用市場經濟的方式進行調整。我們承認對國有土地實行有償出讓是一種國際慣例，但關鍵之處在于國有土地出讓的定價原則應建立在征地拆遷和市政基礎設施建設同樣市場化的基礎上。

傳統(tǒng)的征地拆遷政策是一種社會福利的拆遷政策（這種政策一直延續(xù)到現在），因此在舊城鎮(zhèn)的建設用地拆遷中有一種很流行的說法：“拆遷拆遷，一步登天。”政府所確定的拆遷政策中實際已用福利的分房拆遷辦法由建設單位和開發(fā)商承擔了國家和政府應向開發(fā)商索取的土地出讓金，拆遷中對房產主住戶、非房產主住戶、商業(yè)、教育、托幼、社區(qū)服務以及各種新增配套設施都進行了無償和部分有償的補償及安置。在國家征收了土地出讓金之后，這部分費用不但沒有減少反而繼續(xù)擴大和增加。這必然會造成房價的暴漲，且開發(fā)商并未從中獲利。如果拆遷安置采用市場經濟的辦法，不再對非房產主住戶及租戶無償地進行安置，起碼條件改善和增加面積的部分不應無償享受，如果商業(yè)、教育、托幼、社區(qū)服務的設施都不是無償上繳而是由開發(fā)商經營或按市場條件有償提供，那么房價就會大幅度下降。

在傳統(tǒng)的市政基礎建設的費用中，開發(fā)商不但要向政府繳納大量的市政設施和能源費，還要承擔大量的市政基礎設施建設費用和建設用地代市政拆遷的費用。在市場經濟未形成的期間，中國的基礎設施是瓶頸，因此由各方共同承擔設施的建設是必要的，但在今后的發(fā)展中繼續(xù)沿用此方法則既不合理，也非國際慣例。

城市基礎設施的建設應首先改變其原有的建設和管理方式，從虧損的行政事業(yè)性管理改為營利企業(yè)性管理，并將城市基礎設施的建設費用從房價中分離出去，從而大大地降低房價。市政設施建設的各種費用在房價中約占到10%~30%。

全世界實施市場經濟的發(fā)達國家和發(fā)展中國家大多數都將市政基礎設施的建設社會化、市場化了，如電力、電話、電視、燃氣、供水、供熱等都是企業(yè)化的經營管理，其城市網站的建設資金均由這些企業(yè)支付（資金可用社會直接融資或銀行信貸解決），并從使用費用中定價回收，不但土地價格中不含上述費用，房屋價格中也不含上述費用。房價大幅下降，使用收費大幅提高，在收費中期收回建設和能源費用。這樣就可以徹底改變現行開發(fā)商建設管線又無償向市政管理部門移交，并將成本轉嫁到房價之中，形成房價居高不下、開發(fā)商的市政費用雙倍支付、政府投資無力、支付能源使用費用過低等惡性循環(huán)的怪圈。

合理的價格水平必然與合理的價格構成有直接的聯系，因此從價格構成上分析和解決問題要比單獨壓低房屋的總價更為重要，就像壓低汽車的總成本，首先要降低各種零配件、組合件的成本一樣。

如果僅用政府大量減免地價的方式解決房價的高低問題，肯定會成為無源之水，只解近憂不解遠慮。政府并不具備采用減免出讓金的方式去全部包攬下城鎮(zhèn)居民的住房問題的實力，同時由于無法篩選和控制購房者，大量的政府優(yōu)惠政策將被中高收入者不合理享受，這樣不但不能解決居民住房問題，反而會加大兩級生活水平的分化。

不能單純地從房價的高低去評論市場，根據1988~1998年的統(tǒng)計分析，全國住房的銷售價格上升時市場的銷售總量也在上升，而銷售價格下降時銷售的增長幅度也在下降，房價高時也正是交易和投資生意最發(fā)達之時。更不能從收入的高低去評論房價，全世界沒有幾個國家和地區(qū)的房價是按平均收入的4~6倍計算而實現的，特別是用地緊缺的國家和地區(qū)更是如此。東京和香港的房價不但接近而且大多超過戶均年收入的10倍，美國許多地區(qū)的房價略低于中國國內某些城市的房價水平，但其用地的成本和建筑成本卻只有中國國內同等城市的幾分之一。經濟發(fā)達國家的居民收入為市場化的勞動力價格，其較高的生產力能創(chuàng)造出較高的剩余價值。中國傳統(tǒng)的低分配、高積累不用市場經濟的辦法是不可能解決收入水平提高的問題的，這種低收入的水平不應收取過高的地價和建造過好的房屋。因此不從實際出發(fā)進行細致的分析，僅從表面現象評論房價和收入的關系是對民眾的誤導，是對市場機制的破壞，特別是在發(fā)展中的社會主義初級階段，人民生活收入水平較低的情況下更是如此。重要的不在于房屋本身的價格高低，而在于其價格的構成是否合理；不在于房價與家庭收入的比例，而在于是否按市場經濟的方式確定了合理的家庭收入。