寬松信貸真是好處多多，它收益大，見(jiàn)效快，受益面廣，而且成本到未來(lái)才需支付。它的收益結(jié)構(gòu)正中政客們的下懷，讓許多國(guó)家都屈從于寬松信貸的誘惑。隨著時(shí)間的推移，富裕國(guó)家建立了一些金融行業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，它們可能對(duì)抗政客們，批判這種目光短淺的行為。然而，這次美國(guó)的問(wèn)題是，政客想辦法繞過(guò)了這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)，而且住房信貸享有廣泛的民眾支持，以至于沒(méi)有人敢提出反對(duì)。

住房信貸的始末

美國(guó)大蕭條爆發(fā)之前一段時(shí)期內(nèi)同樣出現(xiàn)了大規(guī)模的信貸擴(kuò)張和嚴(yán)重的收入不平等現(xiàn)象，或許這并非巧合。那時(shí)的按揭貸款和現(xiàn)在的并不一樣。住宅按揭由銀行和儲(chǔ)蓄公司提供（也稱(chēng)儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)）。按揭的期限較短，大約為五年，到期時(shí)需全額還本付息—除非借款者能夠重新融資。而且，大部分貸款的利率都是浮動(dòng)利率，所以借款人要承擔(dān)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，貸款人只提供不超過(guò)按揭價(jià)值50%的貸款，因此，房屋所有者要承擔(dān)因房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)而帶來(lái)的大量風(fēng)險(xiǎn)。

到了20世紀(jì)30年代，大蕭條日益惡化，融資干涸，房產(chǎn)估價(jià)驟降，房屋擁有者無(wú)力償還到期的貸款，大批借款者開(kāi)始拖欠貸款。全國(guó)10%的房產(chǎn)被取消了贖回權(quán)，政府不得不介入，挽救即將跌入深淵的住房市場(chǎng)。房主貸款公司和聯(lián)邦住房管理局是政府最初建立的兩個(gè)機(jī)構(gòu)。

房主貸款公司的作用是從銀行和公司手中購(gòu)買(mǎi)違約的抵押貸款，把它們重組為固定利率的20年完全分期償還抵押貸款（在貸款期限內(nèi)償還本金）。較長(zhǎng)的還款期限和完全分期的還款方式意味著房屋所有者不必再去面對(duì)災(zāi)難性的融資難題。政府愿意在一定時(shí)期內(nèi)持有這些抵押貸款，但并不打算長(zhǎng)期參與貸款業(yè)務(wù)，所以政府必須尋找一種方式讓私有部門(mén)的貸款者對(duì)這些抵押貸款產(chǎn)生興趣。那些歷來(lái)都排斥長(zhǎng)期貸款的私人貸款者是不會(huì)輕而易舉地信任借款者的。

解決這個(gè)問(wèn)題的辦法是，聯(lián)邦住房管理局通過(guò)提供抵押保險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)—主要是為了讓貸款者吃一顆定心丸，一旦發(fā)生違約，聯(lián)邦住房管理局會(huì)償還貸款。為了保護(hù)自己的利益，聯(lián)邦住房管理局收取保險(xiǎn)費(fèi)，并嚴(yán)格設(shè)定它所擔(dān)保的最高貸款上限（最初為房產(chǎn)價(jià)值的80%）以及貸款金額。這些限制性條件也促成了一個(gè)政府不愿擔(dān)保的私人抵押貸款市場(chǎng)的出現(xiàn)。