2004年，盡管美聯(lián)儲已開始加息并表達(dá)了對房市過熱的擔(dān)憂，布什政府還是將房利美和房地美對低收入者的貸款業(yè)務(wù)提高至總業(yè)務(wù)的56%。美國企業(yè)研究所高級研究員彼得?沃利森（Peter Wallison）和哥倫比亞大學(xué)教授查爾斯?卡羅米爾斯（Charles Calomiris）認(rèn)為房利美和房地美在這段時期內(nèi)加大馬力的原因并不是出于無私奉獻(xiàn)的精神，而是因為2004年曝光的會計丑聞讓它們對國會關(guān)于低收入者貸款的要求更加唯命是從。

到底有多少貸款從這些機(jī)構(gòu)中流出，它們是什么時候流出的？我們很難得知房利美、房地美和聯(lián)邦住房管理局的賬本上到底有多少次級貸款和Alt-A貸款，正如房利美前首席信貸官愛德華?平托（Edward Pinto）所說的那樣，這是因為在這些機(jī)構(gòu)的賬本上，很多貸款實質(zhì)上都是次級貸款，但并未被歸入次級貸款的名下。比如，只有當(dāng)原始權(quán)益人將一項貸款歸為次級貸款時，房利美才會跟著這樣做。所以，很多對低信用借款人的貸款都沒有被歸入次級貸款或Alt-A貸款。平托發(fā)現(xiàn)，當(dāng)貸款被正確歸類后，對于兩大抵押貸款巨頭和聯(lián)邦住房管理局來說，僅次級貸款這一項（包括通過購買資產(chǎn)擔(dān)保證券進(jìn)行的融資）就從1997年的850億美元飆升到2003年的4 460億美元，此后，一直徘徊在每年3 000億~4 000億美元之間，直到2007年，平托的研究結(jié)束。在這段時期，這些機(jī)構(gòu)占市場的平均份額為54%，而2007年則高達(dá)70%。據(jù)他計算，到2008年6月，兩大抵押貸款巨頭、聯(lián)邦住房管理局及其他政府扶持項目的次級貸款和Alt-A貸款總金額達(dá)到2.7萬億美元，約占此類貸款總金額的59%。我們只能說，這是一個主要由政府投資，或由受政府影響的機(jī)構(gòu)投資做大的市場，除此之外，我們真的很難再得出其他結(jié)論了。

信貸也瘋狂

隨著越來越多的資金從政府贊助機(jī)構(gòu)涌入低收入者住房融資領(lǐng)域，私人部門也不甘寂寞地來湊熱鬧。畢竟，它們都很會算賬，知道政府行為背后的政治壓力不會轉(zhuǎn)瞬即逝。只要有政府的支持，次級貸款就會繼續(xù)保持其流動性，低成本住房的價格也會上揚(yáng)。低風(fēng)險高回報—還有比這更誘人的嗎？不幸的是，在政府資金的支持和教唆下，私人部門將經(jīng)濟(jì)適用房指令以及建立居者有其屋的社會的良好初衷演變成了一場金融災(zāi)難。