美國建筑工人2005年建造了210萬座房屋。這個(gè)數(shù)字比1994年的周期性高峰高出43%，看上去增長幅度很大。但是建房熱潮2005年的峰值其實(shí)和1994年前的三個(gè)周期峰值很相似：1986年是180萬，1978年是200萬，1972年是240萬。此外，美國人口也迅速增長。相比人口而言，2005年的建房熱潮峰值比1986年和1972年分別低了10%和40%。

如果美國人真想看看何為真正的房產(chǎn)泡沫，他們應(yīng)該將目光越過大西洋轉(zhuǎn)到歐洲去。2005年美國房價(jià)比上一個(gè)周期高出43%時(shí)，西班牙的數(shù)字是280%。接下來西班牙房產(chǎn)泡沫破裂，后果無比嚴(yán)重，也就不足為奇了。2009年9月，西班牙有新建待售房屋110萬。美國人口是西班牙的8倍，國民收入是西班牙的15倍，新建待售房屋只有萬。

那么為什么大家都相信美國房產(chǎn)泡沫是史無前例、舉世無雙的金融瘋狂？為什么人們一致認(rèn)為美國消費(fèi)者和業(yè)主的魯莽行為是全球資本主義體系幾近崩潰的潛在原因？這些我們?cè)撟骱谓忉屇兀?/p>

人們持有上述看法，部分原因是美國經(jīng)濟(jì)具有多樣性，各地的情況都有很大不同。對(duì)內(nèi)華達(dá)、加利福尼亞和佛羅里達(dá)來說，這的確是一場浩劫，但得克薩斯和大部分中西部地區(qū)都基本未受影響。20世紀(jì)80年代情況恰好相反，當(dāng)時(shí)嚴(yán)峻的房產(chǎn)危機(jī)侵襲得克薩斯，而東部和西部海岸卻幾乎毫發(fā)無損。媒體上的討論總是走極端，夸張的頭條新聞和誤導(dǎo)性的數(shù)據(jù)通常會(huì)奪人眼球。但即使是在拉斯韋加斯等地，房產(chǎn)價(jià)值的膨脹也沒有以前的金融泡沫過度膨脹來得瘋狂。1999年互聯(lián)網(wǎng)泡沫中，美國在線和雅虎等公司市值比其年利潤高出百倍，而許多一夜之間消失的小公司從未賺過任何利潤，卻價(jià)值數(shù)億美元。

此前美國房地產(chǎn)市場從未有過這種情況。所以，美國房地產(chǎn)泡沫破裂的影響肯定不只和泡沫的規(guī)模相關(guān)。要理解究竟發(fā)生了什么，我們必須將推動(dòng)房地產(chǎn)和金融市場的長期趨勢和這些趨勢之上的周期區(qū)分開。接下來兩章將討論周期行為之環(huán)。但在此之前，我們必須解釋清楚四大趨勢是如何永久變革兩大市場的。

房地產(chǎn)和金融市場的四大趨勢

1989年開始的全球房地產(chǎn)牛市最根本的原因是由低通脹、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和全球化導(dǎo)致的利率持續(xù)下降。因?yàn)榇蠖鄶?shù)人買房子都要靠抵押貸款，所以利率就成了推動(dòng)房價(jià)的有利因素。因此，1989年后大趨勢對(duì)利率的影響勢必造成全球房價(jià)飆升，因?yàn)榧彝ズ豌y行都意識(shí)到低利率已經(jīng)成為生活中的永久事實(shí)。

房價(jià)飆升和放松金融監(jiān)管二者的結(jié)合還有更深層的結(jié)構(gòu)性影響。如前所述，放松金融監(jiān)管意味著房地產(chǎn)投資可以隨時(shí)通過抵押貸款市場轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。那些想把投資在房屋上的資金拿來使用的業(yè)主不必再賣出或租出房屋了。相反，他們可以利用房屋凈值貸款和其他資產(chǎn)增值抵押貸款來獲得資金。房屋過去被視為固定資產(chǎn)，也就是說拿房屋換錢很難，代價(jià)很高，也不方便，而有了新的工具之后，房屋一下子成了流動(dòng)資產(chǎn)。

這種理想的金融新工具將房屋變成最具吸引力的投資，比債券、股票和其他資產(chǎn)更受歡迎。自然而然的，房屋的價(jià)值得到提升，很快就高于前幾十年作為固定資產(chǎn)時(shí)的價(jià)值了。

雖然如今政客和媒體評(píng)論員可能會(huì)譴責(zé)用房產(chǎn)作抵押借款的行為，將其視為不負(fù)責(zé)任和輕信的，但這種做法其實(shí)是很明智的。中產(chǎn)階級(jí)剛剛開始利用原本只適用于政府、公司和官僚的金融標(biāo)準(zhǔn)，利用“永久債務(wù)”，只要每月按時(shí)償還利息，就永遠(yuǎn)不必支付本金。