哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家肯尼斯·羅格夫（Kenneth Rogoff）提出了一個(gè)類似的方案。在羅格夫的提議中，不是讓房主變成租戶，而是將借貸款的一部分轉(zhuǎn)化成為股權(quán)投資。這樣一來(lái)既能把房主每月支付的抵押額度降到可以承受的水平，又沒(méi)有減少房主的償債義務(wù)，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后，房主就不需要再支付銀行的股權(quán)收益，而需要重新支付其所欠的抵押貸款。我在擔(dān)任阿肯色州州長(zhǎng)期間，就提出過(guò)一項(xiàng)與羅格夫構(gòu)想相似的計(jì)劃，用來(lái)處理州內(nèi)銀行與困難農(nóng)戶之間的關(guān)系，并在州議會(huì)獲得通過(guò)。州里的銀行并不想讓銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定其不良貸款過(guò)多，因而不愿收回農(nóng)民的抵押贖回權(quán)。我們當(dāng)時(shí)的法案允許銀行將貸款債務(wù)轉(zhuǎn)換成為部分農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)。避免喪失抵押贖回權(quán)的農(nóng)民可以在償還貸款后，將銀行擁有的部分農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)重新轉(zhuǎn)換成為債務(wù)給予償還。羅格夫的想法是可行的。

（3）對(duì)于前兩種方案都行不通的業(yè)主，就應(yīng)該加速收回房屋贖回權(quán)，并幫助業(yè)主尋找可以租得起的房屋。

（4）此外，政府要鼓勵(lì)作為抵押貸款持有者和服務(wù)者的銀行，以及房利美、房地美、退伍軍人管理局和聯(lián)邦住房管理局將它們手中的住房進(jìn)行裝修，并以最低的價(jià)格出租，使這些住房在短時(shí)間內(nèi)有人入住，房屋狀況不再因無(wú)人居住而惡化。這比讓房利美和房地美每個(gè)月不斷向市場(chǎng)投放數(shù)以千計(jì)的喪失抵押贖回權(quán)的房屋，不斷拉低房?jī)r(jià)，造成那些有人居住的房屋跟著跌價(jià)要好得多。

（5）倘若我們想要通過(guò)這一努力創(chuàng)造更多就業(yè)崗位的話，需要對(duì)將要出租的房屋進(jìn)行能源審計(jì)和節(jié)能改造。通常來(lái)說(shuō)，一名擁有專業(yè)知識(shí)的合同工人一天的節(jié)能改造工作就能節(jié)省最少20%的家庭耗電。盡管房屋的電費(fèi)會(huì)下降，但是租戶租金水平在改造成本收回之前保持不變。通常而言，節(jié)能改造費(fèi)用會(huì)在改造完成后12~18個(gè)月內(nèi)收回。一旦業(yè)主收回節(jié)能改造成本，租金也會(huì)隨之降低，省下20%的電費(fèi)支出。同時(shí)，在房屋節(jié)能改造上每投入10億美元，就能創(chuàng)造約8 000個(gè)工作崗位。銀行在提供貸款支持房屋改造的過(guò)程中幾乎不用承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，改造承包商為了得到改造工作，會(huì)對(duì)改造后的節(jié)能效果提供擔(dān)保?；蛘?，聯(lián)邦財(cái)政部可以動(dòng)用“不良資產(chǎn)救助計(jì)劃”資金中準(zhǔn)備解決抵押貸款問(wèn)題的剩余資金。我覺(jué)得這筆資金的總額應(yīng)該會(huì)超過(guò)400億美元。在動(dòng)用這筆資金過(guò)程中，政府和銀行一樣，也將連本帶利收回投資。

那為什么我們現(xiàn)在還沒(méi)有采取這一措施呢？我最近讀到的一些文章說(shuō)，銀行之所以不愿削減抵押貸款償還額度，是因?yàn)樗鼈儚氖栈氐盅黑H回權(quán)的財(cái)產(chǎn)中獲利更豐。我跟一些銀行家進(jìn)行過(guò)交談，他們對(duì)此予以否認(rèn)。他們說(shuō)收回抵押贖回權(quán)的房屋維護(hù)費(fèi)用高于銀行收回抵押贖回權(quán)的費(fèi)用。

在我看來(lái)，影響這一問(wèn)題得到全面、快速解決的障礙有三個(gè)：

第一個(gè)問(wèn)題，雖然減少房貸本金對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極影響，但是持有抵押貸款的公共機(jī)構(gòu)和聯(lián)邦房產(chǎn)管理局都不允許這樣做。由政府造成的抵押貸款大額持有者，即房利美和房地美，也允許減少房貸本金償還額度。這兩家機(jī)構(gòu)在2004~2007年大量買進(jìn)次級(jí)抵押貸款，政府向它們提供了超過(guò)1 400億美元的援助，幫助它們渡過(guò)難關(guān)。一篇最近的媒體報(bào)道提出，房利美在其某個(gè)抵押貸款客戶3 000美元的債務(wù)到期違約后，花了27 000美元收回了其抵押贖回權(quán)。