房地產(chǎn)限購的本質(zhì)：局部性的資本管制的機(jī)制設(shè)計(jì)

撇開房地產(chǎn)限購的具體形式，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來分析，房地產(chǎn)限購的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：第一，把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予以干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法，其本質(zhì)就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進(jìn)入境內(nèi)資本市場(chǎng)。如果把中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)看成由股市、債市、房地產(chǎn)市場(chǎng)、古玩文物市場(chǎng)等市場(chǎng)組成，那么，房地產(chǎn)限購的一個(gè)本質(zhì)無非是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場(chǎng)實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

如果同意上述對(duì)房地產(chǎn)限購的本質(zhì)分析，那么，根據(jù)限購的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的分析，房地產(chǎn)限購的理論基礎(chǔ)應(yīng)該比較明確了。第一，類似于傳統(tǒng)限購的辦法，房地產(chǎn)限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個(gè)制度安排。具體說來，這是保護(hù)中低收入家庭免于受到高收入者（投資者一般是高收入者）在買房市場(chǎng)過分競(jìng)爭(zhēng)，用以拉平住房消費(fèi)，從而均等住房消費(fèi)邊際效用的一個(gè)辦法，類似于上述糧食與醫(yī)療服務(wù)的例子。更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)兩種需求之和短缺（住房供給難度大幅增加，見以上分析）的條件下，這會(huì)使基本需求者能夠以比較合理的價(jià)格購買房子，從而進(jìn)一步帶來這部分消費(fèi)者效用的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對(duì)他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)限購的第二個(gè)理論基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)于上述第二類限購理論，即避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩的幅度。通過這種對(duì)投資性需求的限制，直接帶來對(duì)房地產(chǎn)總需求的下降，而需求的下降最終會(huì)帶來房地產(chǎn)價(jià)格的下降。房地產(chǎn)價(jià)格下降的另一個(gè)后果，就是會(huì)在一定條件下導(dǎo)致未來價(jià)格上漲的預(yù)期下降。而未來價(jià)格上漲的預(yù)期下降又會(huì)進(jìn)一步控制投資性的需求。

成敗關(guān)鍵在細(xì)節(jié)：找準(zhǔn)甄別兩類需求的機(jī)制

房地產(chǎn)限購就是一個(gè)機(jī)制設(shè)計(jì)（mechanism design）。機(jī)制設(shè)計(jì)是三位獲得2007 年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的成果，是過去50 年現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要方向之一。機(jī)制設(shè)計(jì)說的是制度的設(shè)計(jì)者（如政府）為了達(dá)到某一目的，如社會(huì)福利的極大化，設(shè)計(jì)一個(gè)博弈，該博弈要求每一個(gè)體發(fā)出信號(hào)或進(jìn)行選擇，政府根據(jù)所有人的信號(hào)或選擇，進(jìn)行決策。房地產(chǎn)限購機(jī)制中，每個(gè)有意購房者發(fā)出的信號(hào)不僅是購房量，還包括已有房屋所有量以及其他個(gè)人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號(hào)，超過一定數(shù)量則表明他是投資需求者。

問題的關(guān)鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因?yàn)閰⑴c這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能會(huì)出于投資而非居住的考慮，異地投資。最難的就是甄別這部分人群，還需要其他信號(hào)或變量。

在北京，戶籍是不是一個(gè)好的甄別變量? 不見得。戶籍可能不應(yīng)該作為房地產(chǎn)限購的一個(gè)變量。因?yàn)椴徽撌欠窈侠怼⒑戏?，事?shí)上，在今天的北京存在一個(gè)灰色市場(chǎng)，戶口指標(biāo)可以比較方便地買賣。如果把戶籍作為房地產(chǎn)限購的一個(gè)變量，它無形中會(huì)使得投資需求的部分收益轉(zhuǎn)變?yōu)閼艏畠r(jià)格的上升，由戶籍市場(chǎng)的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對(duì)于限購的目標(biāo)——控制投資性需求而言，并不見得是最有利的。因?yàn)樗霈F(xiàn)了一定的漏洞，投資性需求仍然會(huì)上升，只不過會(huì)比沒有戶籍限制上升得少一些，因?yàn)橥顿Y收益的一部分轉(zhuǎn)給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。

如果購房者已經(jīng)居住在城市而且還計(jì)劃在城市里繼續(xù)生活，這部分人的購房要求應(yīng)該歸結(jié)為基本住房需求。很顯然，在一個(gè)城市居住的時(shí)間與他已經(jīng)居住的時(shí)間有相關(guān)性，在一個(gè)地方居住了1~2 年的年輕人，有正式的工作并且納稅，一般來說，他離開這個(gè)城市的概率應(yīng)該遠(yuǎn)小于剛剛來到這個(gè)城市尚未就業(yè)納稅的人士，后者則有可能是投資需求者。

所以，原則上講，比較有效地甄別地產(chǎn)需求的信號(hào)變量應(yīng)該有兩個(gè)：一是已有的住房數(shù)量，二是購買者的納稅和已經(jīng)居住的時(shí)間。按照目前的情況，似乎個(gè)人納稅記錄比居住證管理更加嚴(yán)格和系統(tǒng)，更加可靠。

至于納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴(yán)格，似乎不必太長(zhǎng)就可甄別，因?yàn)榧兇獾耐顿Y者不太可能有耐心等待1~2 年而獲得買一套房子的投資機(jī)會(huì)。凱恩斯曾說，投資者往往具有動(dòng)物精神，是沖動(dòng)性的，稍微緩一下，投資的沖動(dòng)就會(huì)遠(yuǎn)去。相反，如果要求5 年的記錄，會(huì)為部分真正準(zhǔn)備在本地扎根安家的基本住房需求者帶來不必要的過長(zhǎng)等待。