地產(chǎn)限購(gòu)是“強(qiáng)力降溫藥”

應(yīng)該說(shuō)，與過(guò)去5 年多以來(lái)各個(gè)地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購(gòu)這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個(gè)數(shù)量級(jí)。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期面前，杯水車(chē)薪。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對(duì)不需要貸款的投資者無(wú)可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產(chǎn)交易稅為例，它無(wú)法甄別兩類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者。至于房產(chǎn)稅，它的力度（1%左右）無(wú)法抵抗年復(fù)一年10%以上的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。

房地產(chǎn)限購(gòu)一個(gè)可能的前景是分三階段展開(kāi)的。第一階段是僵持，就是一級(jí)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商并不見(jiàn)得愿意降價(jià)，但二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能有所下降，當(dāng)然交易量會(huì)萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開(kāi)始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來(lái)價(jià)格會(huì)降。第三階段是降價(jià)和一定交易量的回升。在價(jià)格降到一定水平的時(shí)候，消費(fèi)性需求開(kāi)始入市。這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。其次，政策要有一定的改進(jìn)和優(yōu)化，比如上述戶籍的因素就應(yīng)該調(diào)整，年限也應(yīng)適當(dāng)降低。再者，相應(yīng)的配套措施必須跟上。在僵持期內(nèi)，一些有住房需求的年輕人還買(mǎi)不到房子，可能同時(shí)租房市場(chǎng)還沒(méi)有建立起來(lái)，這時(shí)，政府一定要加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)。

房地產(chǎn)限購(gòu)的成本是誤傷無(wú)辜，屬于過(guò)渡性的制度安排

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的改革很少有一步到位的。過(guò)去的產(chǎn)權(quán)改革、國(guó)有企業(yè)改革、金融改革都是一步一步推進(jìn)的。改革需要過(guò)渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)該是一個(gè)過(guò)渡性的制度安排。它對(duì)于現(xiàn)有的體制是一個(gè)改革( 前提是必須解決好上述機(jī)制設(shè)計(jì)中的甄別問(wèn)題)，它應(yīng)該能夠比已有的種種措施更快地改變市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。

為什么房地產(chǎn)限購(gòu)是一個(gè)過(guò)渡性而不是長(zhǎng)期的制度安排？因?yàn)樗谐杀?。成本就是它?duì)消費(fèi)性需求有誤傷的可能。即，已經(jīng)在某一城市工作多年，有意安家買(mǎi)房，但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無(wú)法滿足；另外，外地搬入、打算長(zhǎng)住的家庭，不可能馬上實(shí)現(xiàn)擁有房產(chǎn)的計(jì)劃，這也是誤傷。地產(chǎn)限購(gòu)控房?jī)r(jià)，其代價(jià)就在于此。

因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須不斷改革，從根上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。第一，必須進(jìn)行全面系統(tǒng)的財(cái)稅改革，改變地方政府的賣(mài)地財(cái)政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機(jī)制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調(diào)節(jié)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)；第三，研究借鑒德國(guó)、新加坡等國(guó)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)的交易、房貸、保有環(huán)節(jié)合理調(diào)節(jié)，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地產(chǎn)限購(gòu)措施就具備了退出條件，中國(guó)的房地產(chǎn)體制則進(jìn)入了一個(gè)更高形態(tài)。到那時(shí)，房地產(chǎn)限購(gòu)這個(gè)過(guò)渡性的制度安排的使命就已經(jīng)完成，可以成為歷史了。

建立過(guò)渡性制度安排，是中國(guó)30 年改革最寶貴的經(jīng)驗(yàn)

歷史的發(fā)展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實(shí)上是社會(huì)不斷前進(jìn)的必然過(guò)程。改革是在回應(yīng)社會(huì)廣泛關(guān)注的重大問(wèn)題，并在解決這些問(wèn)題中推進(jìn)的。改革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過(guò)渡性制度安排，并且為它們的不斷演進(jìn)創(chuàng)造條件，這才是過(guò)去30 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的最寶貴經(jīng)驗(yàn)。

經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，法律法規(guī)作為上層建筑，一定是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而不斷演變的。即便是長(zhǎng)期堅(jiān)持的基本條規(guī)，說(shuō)到底也是為了建立某種有利于長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承諾。當(dāng)某些成規(guī)明顯地制約著經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的潛力的時(shí)候，墨守成規(guī)恰恰是違背了“墨守成規(guī)”的原意。

房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)該在包括筆者在內(nèi)的許多學(xué)者所呼吁的二次房改中達(dá)到調(diào)整地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的目的，并在完成它的使命之后謝幕，那時(shí)它的謝幕會(huì)引進(jìn)更為合理的、更加有效的房地產(chǎn)的制度安排。