中國房地產業(yè)好比一個青少年，其成長中長期形成的頑疾，應該在中國城市化和經濟較快發(fā)展的進程中逐步化解。當前，亟需實現房地產市場的軟著陸，需要讓房地產交易量逐步恢復，讓價格合理地調整，為此，政府應當放開對消費性需求的限制、鼓勵房價調整的集體協商、擴大保障房的覆蓋范圍。如果能夠容許地方政府以保障房作抵押發(fā)行地方債，使保障房建好用好，那么，中國房地產市場將逐漸演變成一種市場與政府、價格與調控并存的多元化格局，其健康成長有利于中國經濟的可持續(xù)發(fā)展。

2011 年年初以來，中國房地產業(yè)政策出現了重大調整，其中最為主要的是年初出臺的限購政策。這一政策出臺伊始，就引起了全社會極大的關注和熱烈的討論，而學術界一般傾向性地認為，限購之舉是改革的大倒退，是行政力量的重新抬頭。筆者當時的觀點非常簡單——限購是必不可少的，其目的是盡快給房價如脫韁野馬般上漲的房地產市場降溫，遏制住房價上漲的勢頭，這是在收入差距相對過大、流動性居高不下的宏觀背景下出臺的臨時性管制政策，類似于對跨國資本流動局部性限制的資本管制政策。

時至今日，社會上，包括學術界，對限購政策合理性的爭論已經降溫，取而代之的是對房地產市場走勢何去何從的預測。房地產市場的走勢是未來經濟發(fā)展最重要的因素之一，也是最充滿不確定性的因素之一，筆者認為，房地產市場必須軟著陸，這是保證整體國民經濟不斷調整、持續(xù)健康發(fā)展的基本條件，也是房地產業(yè)逐步走向合理、健康、可持續(xù)性發(fā)展的基本要求和必然要求。

房地產業(yè)軟著陸的含義

房地產業(yè)軟著陸，指的是房地產業(yè)要經歷一個漸進式調整的過程，這個漸進式調整的指向并不是簡單的價格回歸，而是讓房地產業(yè)未來朝著合理的發(fā)展體制演進。軟著陸的表象是房價的平穩(wěn)調整，其根本要求是房地產業(yè)制度的逐步改造。

具體而言，房地產市場的軟著陸有三個基本目標：

第一，價格合理的回落，視各地房地產市場的情況，市場參與各方對價格回落的程度有一個基本合理的共識；

第二，交易量和投資量能夠從持續(xù)萎縮轉為比較快地企穩(wěn)，并較快得到恢復；

第三，取代傳統(tǒng)單一市場化的房地產新格局，在調整的過程中逐步地確立。

為什么市場需要軟著陸？

從宏觀層面看，中國經濟結構的調整需要房地產市場的軟著陸，其根本原因是房地產業(yè)牽涉到的產業(yè)面極其廣泛，如果調控的速度過快、力量過猛，對于整體經濟發(fā)展和結構調整都會產生巨大的沖擊。以交易量為例，如果房地產交易量出現大規(guī)模的萎縮，勢必帶來房地產交易中介市場的萎縮，會帶來房屋貸款、保險服務、房地產律師、家用電器銷售、裝修等一系列產業(yè)的業(yè)務萎縮。

從投資的角度看，如果房地產調控帶來了投資量和開發(fā)量的下降，勢必會引起房地產固定資產投資量的下降，房地產投資占固定資產投資的比例一般在20％左右，而固定資產投資基本上又占到中國國內生產總值的45％左右，因此，房地產固定資產投資下降會帶來整體就業(yè)率下降、水泥建材等上游原材料需求下降。

從價格的角度看，房地產的價格與消費品的價格有本質的不同。房地產的價格是資產價格，資產價格的變化影響著千家萬戶的心理感受，如果房地產價格出現巨幅下降，勢必會帶來相當一部分中等收入家庭的心理負擔。應該說，中國經過30 多年的經濟發(fā)展，國民已經基本上脫離了滿足溫飽的階段，影響千百萬中國家庭幸福感的指標，已經超越了經濟增長、超越了就業(yè)率、超越了物價穩(wěn)定，它還包括資產價格的相對穩(wěn)定。正如股市的巨幅波動引起了廣大家庭的密切關注一樣，房地產價格的巨幅波動也一樣會帶來相關家庭的幸福感的巨幅波動，這個道理是顯而易見的。

1998 年以后，香港特區(qū)政府的一些政策引起了很多香港民眾的不滿，究其原因，并不是這些政策導致了經濟增長速度或是就業(yè)率的下降，或是物價的上漲，主要是帶來了資產價格的縮水，尤其是房產價格的縮水，而當時這些政策的出臺，與香港特區(qū)政府在回歸之后比較急于解決房地產價格居高不下的初衷是密切相關的。