中國房地產(chǎn)業(yè)好比一個(gè)青少年，其成長中長期形成的頑疾，應(yīng)該在中國城市化和經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的進(jìn)程中逐步化解。當(dāng)前，亟需實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸，需要讓房地產(chǎn)交易量逐步恢復(fù)，讓價(jià)格合理地調(diào)整，為此，政府應(yīng)當(dāng)放開對消費(fèi)性需求的限制、鼓勵(lì)房價(jià)調(diào)整的集體協(xié)商、擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍。如果能夠容許地方政府以保障房作抵押發(fā)行地方債，使保障房建好用好，那么，中國房地產(chǎn)市場將逐漸演變成一種市場與政府、價(jià)格與調(diào)控并存的多元化格局，其健康成長有利于中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2011 年年初以來，中國房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了重大調(diào)整，其中最為主要的是年初出臺的限購政策。這一政策出臺伊始，就引起了全社會極大的關(guān)注和熱烈的討論，而學(xué)術(shù)界一般傾向性地認(rèn)為，限購之舉是改革的大倒退，是行政力量的重新抬頭。筆者當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)非常簡單——限購是必不可少的，其目的是盡快給房價(jià)如脫韁野馬般上漲的房地產(chǎn)市場降溫，遏制住房價(jià)上漲的勢頭，這是在收入差距相對過大、流動(dòng)性居高不下的宏觀背景下出臺的臨時(shí)性管制政策，類似于對跨國資本流動(dòng)局部性限制的資本管制政策。

時(shí)至今日，社會上，包括學(xué)術(shù)界，對限購政策合理性的爭論已經(jīng)降溫，取而代之的是對房地產(chǎn)市場走勢何去何從的預(yù)測。房地產(chǎn)市場的走勢是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的因素之一，也是最充滿不確定性的因素之一，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場必須軟著陸，這是保證整體國民經(jīng)濟(jì)不斷調(diào)整、持續(xù)健康發(fā)展的基本條件，也是房地產(chǎn)業(yè)逐步走向合理、健康、可持續(xù)性發(fā)展的基本要求和必然要求。

房地產(chǎn)業(yè)軟著陸的含義

房地產(chǎn)業(yè)軟著陸，指的是房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷一個(gè)漸進(jìn)式調(diào)整的過程，這個(gè)漸進(jìn)式調(diào)整的指向并不是簡單的價(jià)格回歸，而是讓房地產(chǎn)業(yè)未來朝著合理的發(fā)展體制演進(jìn)。軟著陸的表象是房價(jià)的平穩(wěn)調(diào)整，其根本要求是房地產(chǎn)業(yè)制度的逐步改造。

具體而言，房地產(chǎn)市場的軟著陸有三個(gè)基本目標(biāo)：

第一，價(jià)格合理的回落，視各地房地產(chǎn)市場的情況，市場參與各方對價(jià)格回落的程度有一個(gè)基本合理的共識；

第二，交易量和投資量能夠從持續(xù)萎縮轉(zhuǎn)為比較快地企穩(wěn)，并較快得到恢復(fù)；

第三，取代傳統(tǒng)單一市場化的房地產(chǎn)新格局，在調(diào)整的過程中逐步地確立。

為什么市場需要軟著陸？

從宏觀層面看，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要房地產(chǎn)市場的軟著陸，其根本原因是房地產(chǎn)業(yè)牽涉到的產(chǎn)業(yè)面極其廣泛，如果調(diào)控的速度過快、力量過猛，對于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整都會產(chǎn)生巨大的沖擊。以交易量為例，如果房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大規(guī)模的萎縮，勢必帶來房地產(chǎn)交易中介市場的萎縮，會帶來房屋貸款、保險(xiǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)律師、家用電器銷售、裝修等一系列產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)萎縮。

從投資的角度看，如果房地產(chǎn)調(diào)控帶來了投資量和開發(fā)量的下降，勢必會引起房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資量的下降，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例一般在20％左右，而固定資產(chǎn)投資基本上又占到中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的45％左右，因此，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資下降會帶來整體就業(yè)率下降、水泥建材等上游原材料需求下降。

從價(jià)格的角度看，房地產(chǎn)的價(jià)格與消費(fèi)品的價(jià)格有本質(zhì)的不同。房地產(chǎn)的價(jià)格是資產(chǎn)價(jià)格，資產(chǎn)價(jià)格的變化影響著千家萬戶的心理感受，如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)巨幅下降，勢必會帶來相當(dāng)一部分中等收入家庭的心理負(fù)擔(dān)。應(yīng)該說，中國經(jīng)過30 多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國民已經(jīng)基本上脫離了滿足溫飽的階段，影響千百萬中國家庭幸福感的指標(biāo)，已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)增長、超越了就業(yè)率、超越了物價(jià)穩(wěn)定，它還包括資產(chǎn)價(jià)格的相對穩(wěn)定。正如股市的巨幅波動(dòng)引起了廣大家庭的密切關(guān)注一樣，房地產(chǎn)價(jià)格的巨幅波動(dòng)也一樣會帶來相關(guān)家庭的幸福感的巨幅波動(dòng)，這個(gè)道理是顯而易見的。

1998 年以后，香港特區(qū)政府的一些政策引起了很多香港民眾的不滿，究其原因，并不是這些政策導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)增長速度或是就業(yè)率的下降，或是物價(jià)的上漲，主要是帶來了資產(chǎn)價(jià)格的縮水，尤其是房產(chǎn)價(jià)格的縮水，而當(dāng)時(shí)這些政策的出臺，與香港特區(qū)政府在回歸之后比較急于解決房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的初衷是密切相關(guān)的。