城市化與經(jīng)濟(jì)增長：房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸的根本條件

中國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)軟著陸，有獨(dú)特的有利條件，那就是中國目前處在一個(gè)城市化加速的時(shí)期，更處在一個(gè)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的增長期。中國的城市化率，目前僅僅達(dá)到49％，比相應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平地區(qū)的城市化率低12％，在城市化進(jìn)程中仍然有比較大的住房需求。

更重要的是，中國經(jīng)濟(jì)的增長速度，即便是按照2012 年8％的預(yù)測（這是清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心的最新預(yù)測，而其他機(jī)構(gòu)的預(yù)測在8％ ~9.2％之間），再加上中等水平的物價(jià)上漲（清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心預(yù)測2012 年中國的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)為2.8％，大部分機(jī)構(gòu)的預(yù)測在3％以上），中國名義國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度也會(huì)保持在兩位數(shù)以上，因此從總體上講，中國的收入水平、資本回報(bào)、勞動(dòng)力回報(bào)、資本水平、消費(fèi)等指標(biāo)，都在以兩位數(shù)的速度上升。這種呈兩位數(shù)升速的經(jīng)濟(jì)體中，任何的資產(chǎn)泡沫，只要不繼續(xù)發(fā)酵，只要能停止快速上升或者略有下降，經(jīng)過若干年的調(diào)整都能夠消化掉。

如果以人體的健康比喻的話，我們可以說，中國的房地產(chǎn)業(yè)好比是一個(gè)處于成長期的青少年，在過去成長的過程中，出現(xiàn)了一些因長期因素所積存下來的疾病。這種慢性病如果在短期內(nèi)以大動(dòng)干戈的動(dòng)手術(shù)的方式治療，必然會(huì)帶來全面健康狀況的下降。相反，堅(jiān)持逐步的調(diào)理，讓身體在未來的發(fā)育中化解或者消弭慢性病，才是更加合理的治療方案。

如何實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸

房地產(chǎn)業(yè)軟著陸的核心要求，是交易量和房地產(chǎn)開放量逐步、比較快速的企穩(wěn)和恢復(fù)。為此，三件大事需要抓緊實(shí)施。

第一，支持消費(fèi)性需求的恢復(fù)。這應(yīng)該是最關(guān)鍵的政策。具體說來，應(yīng)該微調(diào)限購政策，鼓勵(lì)地方政府因地制宜，真正把房地產(chǎn)需求中的消費(fèi)性需求更好地從限購群體中剔除出來。比如說，已經(jīng)在本地工作一段時(shí)間的年輕人需要結(jié)婚的第一次買房需求，以及賣舊房買新房的改善性需求，都可以視為消費(fèi)性而不是投機(jī)性的，應(yīng)該放開。同時(shí)，對(duì)于這種消費(fèi)性需求，要在房屋貸款上給予支持。建議銀監(jiān)會(huì)、中國人民銀行對(duì)于首套房貸按照優(yōu)惠的利率發(fā)放，這種房屋貸款應(yīng)該是商業(yè)銀行高質(zhì)量的資產(chǎn)，沒有理由在資金相對(duì)緊張的情況下，對(duì)這些貸款提高利率。

第二，鼓勵(lì)房價(jià)調(diào)整的集體協(xié)商。有條件的地方政府，可以組織本地的開發(fā)商與消費(fèi)者代表舉行集體協(xié)商，討論本地房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)，其目的是讓市場參與各方達(dá)成均衡的、合理的市場預(yù)期。在各方的協(xié)商中，可以考慮以時(shí)間回溯點(diǎn)而不是價(jià)格下降的絕對(duì)量作為調(diào)整的基準(zhǔn)，比如說，協(xié)商各方可以決定調(diào)整的目標(biāo)是回溯到2009 年年中或者2010 年年中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局以及其他機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，從2009 年年初到2011 年年底，全國各城市的房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲15％左右（從銷售額與銷售面積之比的推算數(shù)據(jù)是12.5％，從累計(jì)房價(jià)環(huán)比上升推算是17.8％）。當(dāng)然這僅僅是均值，各個(gè)城市的上漲程度差別極大。

一旦價(jià)格調(diào)整的共識(shí)形成，那么，參與協(xié)商的各開發(fā)商不僅要立刻降價(jià)，而且要承諾如果房價(jià)今后進(jìn)一步下降，將對(duì)買房者給予一定的補(bǔ)貼。這種集體談判的目的是為了恢復(fù)交易量，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠解凍，產(chǎn)品能夠流轉(zhuǎn)起來。這類似于高通貨膨脹時(shí)期，勞資雙方在政府的組織下進(jìn)行集體談判，從而打破物價(jià)上漲和工資上漲之間螺旋上升的關(guān)系。

第三，擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍。當(dāng)前保障房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低，地方政府一般不指望保障房未來會(huì)有較高的租金回報(bào)，往往把保障房當(dāng)成一次性開支，而不是資產(chǎn)，建設(shè)質(zhì)量難以保障，融資也比較困難。因此，可以考慮適當(dāng)提高保障房的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，建設(shè)一批質(zhì)量較高的、供地方政府長期出租的住房，類似于香港特區(qū)政府給公務(wù)員和大學(xué)教師修建的住房。這樣做的好處，不僅是可以緩解部分“夾心層”的住房問題（“夾心層”也許是當(dāng)下對(duì)房地產(chǎn)市場意見最大的群體），同時(shí)，這類保障房由于未來的租金收入與建設(shè)成本之比較高（保障房土地成本相對(duì)非常低，而且與房屋質(zhì)量無關(guān)），因而能夠成為地方政府的良性資產(chǎn)。

為了鼓勵(lì)地方政府從長計(jì)議，建設(shè)好一批質(zhì)量比較高的保障房，建議允許地方政府以保障房作抵押來發(fā)行地方債，以未來保障房的收入作為償還的基礎(chǔ)。對(duì)于大中城市而言，房租比較高，保障房收入完全有可能在未來成為替代土地財(cái)政的可持續(xù)的財(cái)政收入來源。問題的關(guān)鍵是要打開地方政府融資的瓶頸，讓地方政府有足夠的資金渠道建設(shè)保障房，并進(jìn)一步以保障房為資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理。

如果保障房的建設(shè)能夠逐步地加快，并能建好和用好，那么，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)所指的中國房地產(chǎn)業(yè)的制度性前景就會(huì)逐漸地浮現(xiàn)出來，未來房地產(chǎn)市場格局的輪廓也會(huì)逐漸地清晰起來，即中國房地產(chǎn)市場會(huì)逐漸演變成一種市場與政府、價(jià)格與調(diào)控并存的多元的市場，較之過去的單一市場化，這一房地產(chǎn)市場新格局更讓人信服。

總之，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)該堅(jiān)持平穩(wěn)調(diào)整、軟著陸的政策取向，對(duì)于這一市場長期形成的頑疾，不應(yīng)也不可能在短期內(nèi)馬上解決，相反，應(yīng)該在發(fā)展中解決問題，在中國的城市化和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中化解長期的矛盾，讓房地產(chǎn)的交易量逐步恢復(fù)，讓價(jià)格合理地調(diào)整，讓房地產(chǎn)的調(diào)控逐漸朝著有利于中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的方向行進(jìn)。