要理清最近住房?jī)r(jià)格的泡沫，就很有必要反思一下我們預(yù)測(cè)的高得讓人難以置信的住房?jī)r(jià)格水平。住房市場(chǎng)與股票市場(chǎng)是完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，因?yàn)楣善眱r(jià)格更像是一種“隨機(jī)游走”方式。在股票市場(chǎng)上，價(jià)格可能頭一天上漲，第二天下跌，走勢(shì)圖上看不出很明顯的相關(guān)性。但在住房市場(chǎng)，似乎年復(fù)一年都是同樣的走向。從1997年到2006年，美國(guó)的住房?jī)r(jià)格每年都在上漲。從1991年到2005年的14年中，住房?jī)r(jià)格的上漲率在大多數(shù)年份都以一個(gè)基本相似的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，也就是說(shuō)，住房?jī)r(jià)格以一定的增長(zhǎng)率連續(xù)上漲了14年。

泡沫思維認(rèn)為這種價(jià)格上漲趨勢(shì)會(huì)一直持續(xù)下去。在股票市場(chǎng)，這種思維是非常不理性的，因?yàn)楣善笔袌?chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)根本不可能總保持一致。但很奇怪的是，對(duì)住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大家似乎都認(rèn)為價(jià)格一直上漲很合理，至少當(dāng)市場(chǎng)處于繁榮的高點(diǎn)時(shí)是這樣。回顧一下上一章中任何一張圖，人們會(huì)吃驚地發(fā)現(xiàn)在最近幾十年間，要想預(yù)測(cè)住房市場(chǎng)的走向簡(jiǎn)直是太容易了。

在我與卡爾·凱斯1989年為《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》寫的一篇文章中，論證了住房?jī)r(jià)格的這種可預(yù)測(cè)性。那篇文章中的真正創(chuàng)新是我們提出了重復(fù)出售住房?jī)r(jià)格指數(shù)，它第一次揭示了住房?jī)r(jià)格真實(shí)的運(yùn)行規(guī)律。我以前的學(xué)生艾倫·魏斯想要把這個(gè)指數(shù)實(shí)際應(yīng)用起來(lái)，因此我們于1991年創(chuàng)建了凱斯·席勒·魏斯公司，由魏斯領(lǐng)導(dǎo)來(lái)推出這種指數(shù)。2002年，我們把公司賣給了費(fèi)哲金融服務(wù)公司（Fiserv Inc.）。這種指數(shù)在經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的深度開發(fā)后，現(xiàn)在由標(biāo)準(zhǔn)普爾公司對(duì)外發(fā)布。

大家在那個(gè)時(shí)候通常所說(shuō)的住房?jī)r(jià)格指數(shù)，只是由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的簡(jiǎn)單的住房?jī)r(jià)格中間價(jià)，而且這個(gè)價(jià)格指數(shù)失真得非常厲害，因?yàn)槊總€(gè)月的銷售情況匯總后馬上就會(huì)出現(xiàn)非?？斓淖兓?。大型或高質(zhì)量的房子會(huì)集中在某一個(gè)月賣出，小型或品質(zhì)較低的房子的銷售又會(huì)集中在另一個(gè)月。因此，當(dāng)把它們連續(xù)起來(lái)后，看上去就會(huì)非常雜亂，跟股票市場(chǎng)價(jià)格的表現(xiàn)差不多。當(dāng)我和凱斯讓我們的指數(shù)只基于每幢住房?jī)r(jià)格的變化，并剔除了那些噪聲后，我們解決了這個(gè)混亂的問(wèn)題，并且發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格在一定時(shí)間段內(nèi)的走勢(shì)異乎尋常的平穩(wěn)。

為什么住房?jī)r(jià)格的預(yù)測(cè)會(huì)如此簡(jiǎn)單呢？難道人們通常認(rèn)為的投機(jī)價(jià)格很難預(yù)測(cè)的說(shuō)法錯(cuò)了嗎?難道這個(gè)價(jià)格不應(yīng)該是（至少是接近）“隨機(jī)游走”方式？然而，我們的數(shù)據(jù)分析證實(shí)，住房?jī)r(jià)格確實(shí)具有非常高的可預(yù)測(cè)性。

可是情況怎么會(huì)是這樣的呢？難道在住房市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，一個(gè)人可以隨意買入房產(chǎn)，并在一年或以后出手就能獲取高額回報(bào)？地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢怎么就這么容易呢？