為此，《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出了一些頗具新意的政策。比如，首次提出“五類住房”的概念，明確提出要增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模和用地供應(yīng)。在這里，曾經(jīng)面臨尷尬的經(jīng)濟適用房政策又被重新強調(diào)?！皣粭l”還強化了對房地產(chǎn)銷售的監(jiān)控，明確提出開發(fā)商要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。針對目前土地市場的瘋狂局面，“國十一條”首次提出，要探索土地出讓綜合評標(biāo)方法，未來土地出讓不一定實施“價高者得”原則。

不過，很多人對于這個政策能否發(fā)揮作用，有效抑制房地產(chǎn)目前的瘋狂投機，似乎仍表示懷疑。一方面，從政府官員，到普通民眾，從經(jīng)濟專家到投資者，乃至開發(fā)商，幾乎所有人都明白，目前的房地產(chǎn)市場處于嚴(yán)重的非理性繁榮狀態(tài)，某些城市房價一年飆升30%、50%的速度是不可持續(xù)的。但另一方面，就在政府已經(jīng)明確表明抑制房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)度之后，新“地王”仍在涌現(xiàn)，房價仍在上漲，專家們則預(yù)測房價將繼續(xù)上漲。

出現(xiàn)這樣的反差，也是很自然的。目前的政治—經(jīng)濟結(jié)構(gòu)讓人們相信，政府不可能容許房屋價格下跌，政府最多只不過是讓房屋價格上漲稍微平穩(wěn)一些。因為，種種數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟已經(jīng)患上了“房地產(chǎn)依賴癥”。2009年的經(jīng)濟強勁恢復(fù)主要依賴房地產(chǎn)市場的拉動。至于地方政府的財政，在其他領(lǐng)域不甚景氣的情況下，更是主要依靠土地財政。2009年，全國各地方政府通過賣地獲得了1.5萬億元收入，有些城市已占到政府財政總收入的一半。

在這樣的情勢下，人們清楚地知道，中央政府的政策回旋余地其實非常之小，地方政府也未必嚴(yán)格執(zhí)行中央政府抑制房地產(chǎn)投機的政策。人們完全可以形成一種預(yù)期：房屋價格肯定會上漲，只不過是上漲幅度高一點還是低一點的問題。由這樣的預(yù)期支撐，房地產(chǎn)市場的投機行為恐怕仍會相當(dāng)嚴(yán)重。政府面對這種局面，不敢出臺特別嚴(yán)厲的措施，比如大幅度升高利率。對于房地產(chǎn)泡沫，這是最管用的措施，但政府為了穩(wěn)定增長態(tài)勢，幾乎不大可能出臺這一措施。

這樣看來，“國十一條”依然將像2006年以后政府出臺的種種抑制房地產(chǎn)過熱的政策一樣，無法發(fā)揮有效作用。也就是說，房屋市場仍將具有強烈的投資性甚至投機性，越來越嚴(yán)重地超出普通民眾的承受能力。這樣的房地產(chǎn)市場，確實可以繼續(xù)發(fā)揮保增長的作用，但也會越來越明顯地偏離“惠民生”的目標(biāo)。

過去十幾年來房地產(chǎn)市場的歷史已經(jīng)證明，房地產(chǎn)市場的投機性乃是結(jié)構(gòu)性的，一般性政策調(diào)整很難有效抑制根深蒂固的投機傾向。而中國經(jīng)濟與社會的穩(wěn)定又無法承受房地產(chǎn)價格下跌之重，任何強硬的宏觀措施都可能導(dǎo)致市場預(yù)期突然轉(zhuǎn)向，從而導(dǎo)致現(xiàn)有價格體系崩潰。

對于決策者來說，這是一個巨大的難題。也許，跳出現(xiàn)有的收收放放的宏觀政策框架，可以找到比較穩(wěn)妥的解決方案。那就是，漸進地打通城鄉(xiāng)土地、房屋兩個市場間的分割，實現(xiàn)人口、房屋在城鄉(xiāng)之間的雙向自由流動。作為構(gòu)筑統(tǒng)一的房屋市場的第一步，中央政府可以默許“小產(chǎn)權(quán)房”，逐漸放寬對農(nóng)民現(xiàn)有鄉(xiāng)村建設(shè)用地進行開發(fā)的管制。這樣既可在一定程度上阻滯城市房價的快速上漲，又可解決城市部分中低收入人口的住房問題。