中國土地制度的弊端

伴隨經(jīng)濟社會發(fā)展，這套土地制度出現(xiàn)以下主要弊端:

（一）在產(chǎn)權(quán)安排上，存在權(quán)利二元和權(quán)能殘缺。在社會主義公有制下，實行農(nóng)村土地集體所有和城市土地國有的所有制架構(gòu)，村社集體成員只對承包土地?fù)碛修r(nóng)地農(nóng)用下的使用、收益和轉(zhuǎn)讓權(quán)；農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)槭械貢r，由市縣政府實行征收與轉(zhuǎn)讓，用地單位（地方政府、企業(yè)、其他單位等）在獲得土地使用權(quán)后，擁有規(guī)劃控制下的經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。兩種土地所有制具有完全不同的土地權(quán)利，分屬不同的法律體系管理，尤其是政府成為市地的所有者和產(chǎn)權(quán)控制者。

（二）在市場形式上，存在不同主體的進入不平等。土地市場處于城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，農(nóng)村集體土地以村社為邊界，集體成員可準(zhǔn)入；農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要處于非正規(guī)交易狀態(tài)；不同類型的農(nóng)村土地（承包地、宅基地、集體建設(shè)用地、非耕地）按不同準(zhǔn)入規(guī)則進入市場。城市土地由地方政府獨家壟斷土地供應(yīng)、轉(zhuǎn)讓與回收；土地交易處于賣方壟斷下的買方競爭狀態(tài)。不同類型用地（公共目的建設(shè)用地、工業(yè)用地、經(jīng)營性用地）按不同方式出讓。由此造成土地價格扭曲和資源配置低效。

（三）在土地增值收益分配上，存在相關(guān)利益主體得失不公的情況。土地增值收益分配原則是，農(nóng)民得到農(nóng)業(yè)用途的倍數(shù)補償；土地用途轉(zhuǎn)換時的增值收益歸地方政府獲得、使用與支配；土地未來增值收益主要歸土地使用權(quán)獲得者，部分歸地方政府。這導(dǎo)致原集體所有者合法獲得的補償過低，城市化農(nóng)民補償不規(guī)范、不透明、無原則，以及政府獲得的土地一次性增值收益過高，但未來增值收益流失，房地產(chǎn)商和購房者支付的一次性土地出讓費用過高，但獲得的未來土地增值收益過高，成為造成當(dāng)前收入分配不公的制度性因素之一。

（四）在管理體制上，存在著目標(biāo)沖突和職能錯位。土地管理體制盡管采用用途管制和規(guī)劃管制，具體實施辦法采取用地總規(guī)?？刂坪湍甓扔媱澲笜?biāo)、審批管理，但規(guī)劃體制的缺陷以及政府行政主導(dǎo)過強，導(dǎo)致保耕地和保發(fā)展的目標(biāo)沖突以及中央與地方博弈，用途管制讓位于規(guī)劃管制，規(guī)劃管制加征地轉(zhuǎn)用制度導(dǎo)致所有制管制，審批和年度計劃管理彰顯無效性，同發(fā)展需求脫節(jié)，造成尋租與土地腐敗。