通過對五個(gè)房地產(chǎn)周期的梳理,霍伊特提出,社會(huì)與經(jīng)濟(jì)方面的若干因素——“人口增長、貿(mào)易增長、制造業(yè)增長、物價(jià)水平變動(dòng)、股價(jià)變動(dòng)、薪酬變動(dòng)以及利率水平變化”——影響了100年來芝加哥的房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)?；粢撂卣J(rèn)為,影響土地需求的最重要因素是人口的快速增長。作為湖泊、河流、運(yùn)河、馬車、鐵路等各種運(yùn)輸方式的樞紐,芝加哥吸引了大量的歐洲移民、墨西哥移民、南部農(nóng)村黑人移民以及美國其他地方的白人,加上人口出生率高于死亡率,讓芝加哥在一個(gè)世紀(jì)里的人口增長相當(dāng)于巴黎20個(gè)世紀(jì)的人口增長！這也促使芝加哥的建筑數(shù)量、密度、高度與體量得以不斷發(fā)展。在土地供給方面,高速公共交通設(shè)施的延伸和鋼結(jié)構(gòu)摩天大樓建造技術(shù)的出現(xiàn),則從橫向與縱向兩個(gè)維度大大增加了芝加哥城市土地面積和建筑物的空間,讓芝加哥的發(fā)展“并不在一個(gè)緊湊的空間中進(jìn)行”。

但單純的基本面分析并不能完全解釋“為什么從一條街到另一條街,在某些情況下土地價(jià)值會(huì)急劇地上升或下降,而在其他地區(qū)卻有大片等值的平原”?；粢良?xì)致入微地回顧了每片區(qū)域的發(fā)展史,追溯了不同用地的類型和使用強(qiáng)度,指出“芝加哥城市的形成一直是以纖細(xì)的線條從城市中心向周邊延伸的,按不均勻的速度發(fā)展”。也就是說,地形地貌、經(jīng)濟(jì)增長與產(chǎn)業(yè)升級、人口變化與種族聚居、土地用途轉(zhuǎn)變等因素,讓芝加哥的北區(qū)、西區(qū)和南區(qū)表現(xiàn)出各自獨(dú)立的發(fā)展速度與周期。

霍伊特特別強(qiáng)調(diào)了投機(jī)活動(dòng)在每一次土地繁榮中對芝加哥土地價(jià)值上漲趨勢的放大作用,這恰恰反映了一個(gè)世紀(jì)里美國投機(jī)者的普遍預(yù)期“過分樂觀”。投機(jī)放大了未來的預(yù)期,產(chǎn)生了如潮汐一樣的房地產(chǎn)周期：人口增長速度的加快促進(jìn)了租金上漲、房屋建設(shè)增加和地塊細(xì)分活動(dòng)增加；過度投機(jī)使土地價(jià)格嚴(yán)重偏離合理價(jià)值,產(chǎn)生并維系了心理上的繁榮；從長期租約、稅收到銀行貸款,“整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)和金融層面都卷入了土地新增價(jià)值部分”；人口增長率的變化導(dǎo)致土地需求從加速到停滯,而市場的疲軟、租金水平的普遍下降、大規(guī)模的房地產(chǎn)抵押贖回權(quán)的喪失會(huì)讓泡沫最終破滅,地價(jià)跌去一半甚至更多,由此進(jìn)入整體商業(yè)環(huán)境的蕭條階段。對芝加哥河與密歇根湖沿岸土地的過度投機(jī),對廉價(jià)住房用地的炒作,對中心商務(wù)區(qū)抬高地價(jià),對高速公交線沿線土地、世博會(huì)會(huì)址周邊地塊、郊區(qū)住宅用地等概念的盲目投機(jī),一次又一次地使得“到處是湮滅的財(cái)富、破滅的希望以及崩潰的心理,到處是破產(chǎn)者的嘆息聲”。