霍伊特在全書結(jié)尾慨嘆：“房地產(chǎn)周期或許已經(jīng)成為過去?！币环矫?他相信,土地價(jià)值劇烈漲跌的房地產(chǎn)周期或許只是新興城市或者高速發(fā)展城市的一種特有現(xiàn)象,未來(lái)也許只有那些鉆研“美國(guó)早期機(jī)器時(shí)代文化”習(xí)俗的歷史學(xué)家們才會(huì)對(duì)房地產(chǎn)周期影響因素感興趣。另一方面,“房地產(chǎn)周期很長(zhǎng)而且并沒有確定的持續(xù)期”,房地產(chǎn)周期研究在實(shí)際應(yīng)用上可能較為困難,“因?yàn)橐粋€(gè)人必須活得足夠長(zhǎng)的時(shí)間并且擁有超乎常人的耐力才能夠經(jīng)歷20年或者30年的房地產(chǎn)周期”。

霍伊特沒有想到的是,類似的起伏奔涌在工業(yè)化、城市化與全球化下的新興經(jīng)濟(jì)體和城市生命體中絕不難找到,這個(gè)時(shí)代的人們甚至僅用十余年的時(shí)間便可以親眼目睹和親身感受一次完整的“眼見他起朱樓,眼見他宴賓客,眼見他樓塌了”的興衰輪回?；粢撂夭恢赖氖?一旦有刻意模糊公私財(cái)產(chǎn)邊界與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)參與者平等地位的想法,一旦有既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員的公權(quán)力介入,一旦有“經(jīng)營(yíng)城市”的短期性、功利性理念,地價(jià)房?jī)r(jià)的潮汐漲落就有可能會(huì)更為迅猛劇烈而又難以捉摸。

這部成書于80年前的作品似乎卑之無(wú)甚高論驚語(yǔ),但這恰恰是因?yàn)樘嘞嗨频膽虼a場(chǎng)景在此后一次又一次地上演,以至于觀者已經(jīng)司空見慣地見怪不怪。但我們都應(yīng)當(dāng)重視本書譯者、招商證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國(guó)博士在譯序中的逆耳忠言：“研究房地產(chǎn),是在一系列約束或背景下進(jìn)行的,絕不應(yīng)脫離金融條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人口變化、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及人性,否則,就只能流于武斷或夸夸其談?！?/p>

基于同樣的道理,對(duì)房地產(chǎn)的自用估值、投資定價(jià)也絕不能脫離對(duì)各種基本因素與價(jià)值標(biāo)桿的細(xì)察,絕不能輕信任何對(duì)現(xiàn)實(shí)的回避、對(duì)概念的鼓吹、對(duì)預(yù)期的看好、對(duì)前景的描摹。否則,價(jià)值只是像沙上城堡一樣脆弱、像海市蜃樓一般虛幻的泡沫,而最好的時(shí)代也終將變成最壞的時(shí)代。

（〔美〕霍默·霍伊特:《房地產(chǎn)周期百年史：1830～1933年芝加哥城市發(fā)展與土地價(jià)值》,賈祖國(guó)譯,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2011。）

本文發(fā)表于《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》2012年2月6日《書評(píng)增刊》第23期