第七章 大宗城市不動產(chǎn)的起源

就連續(xù)性和重要性而言，接下來的大財富源自于城市土地的所有權。它們遠遠超過源自于既定產(chǎn)業(yè)的財富，也遠遠超過控制現(xiàn)代運輸方法所產(chǎn)生的財富。很久之前，范德比爾特及同時代的其他人都從輪船、鐵路及有軌電車公司攫取了巨額財富，阿斯特、古萊特及朗沃思的財富都是數(shù)以百萬計。在1800年之后的70年里，土地擁有者都是引人注目的財富擁有者。而且，盡管從各種其他的商業(yè)行當榨取了數(shù)百萬美元的財富，但土地的財富依然是突出的。

從19世紀初，直至1850年前后，只有幸存下來的古老莊園可以與之匹敵。但這些莊園逐漸被瓦解了。在北方，大片土地被分割為小農(nóng)場，這一趨勢無處不在，而南方的情形則正好相反。尤為突出的重要事實是，全國的富人不再是那些擁有大片鄉(xiāng)村土地的人。從前那些有權有勢的大地主幾乎消失不見了。

莊園主的消亡

200多年來，莊園主一直都是顯赫的官員。獨立革命所帶來的改變剝奪了他們的很多權力，不過他們依然保留了部分地位和財產(chǎn)。但是，不斷改變的法律環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境，把他們從等級的階梯上一級一級地往下拉，直至他們中很多人的名字逐漸從人們的視線里消失了。在他們盤旋著下降的同時，另一些富人階層則脫穎而出，進入人們的視野。在這些新貴階層當中，主要是城市土地的擁有者，起初他們是辛苦勞作的商人和土地投機者，最后登上了百萬富翁的王者寶座。正如我們已經(jīng)看到的那樣，最初是莊園巨頭自己制定法律、裁決司法。但在這200年的時間里發(fā)生了很大的變化。如今，他們不得不為自己的生存而戰(zhàn)。

舉個例子吧，1839年，紐約的莊園主就是這樣面對了一場不祥的運動。他們的佃戶處于動蕩不寧的狀態(tài)。在范·倫斯勒、利文斯頓及其他古老的封建莊園，佃戶揭竿而起。他們反對那種連續(xù)的制度，正是這種制度，賦予這些莊主與英國封建領主對佃戶所行使的同樣的權利。莊園主迫使佃戶簽訂租約，條款十分苛刻。如果佃戶想要在自己的家里招待客人超過24小時，他必須獲得莊園主的書面批準。除了莊園主的產(chǎn)品之外，他不得從事任何其他商品的交易。除了莊園主的磨坊之外，他不得在其他任何地方碾磨自己的面粉，否則就違犯了租約，將面臨被驅(qū)逐；除了莊園主的商店，他也不得在任何其他地方購買任何東西。這些都是在獨立革命之后保留給莊園主的權利，因為他們所擁有的是私有財產(chǎn)權。正如人們經(jīng)常所說的那樣，財產(chǎn)完全控制了法律。慢慢地，后來的立法機關廢除了所有的封建所有權，但這些法律既沒有什么效率，反映和代表莊園擁有者利益的政府當局也沒有強制執(zhí)行。

殖民地時期的莊園（華盛頓總統(tǒng)的弗農(nóng)山莊）

莊園主則相信，利己、驕傲和對古老傳統(tǒng)的堅守，都要求他們隨心所欲地管理自己領地的專制權力永遠存續(xù)下去。他們拒絕承認法律有任何權力干涉、管理他們所認為的私人事務。在驅(qū)逐那些難以駕馭的或身無分文的佃戶時，他們熱衷于利用法律的管轄權，與此同時，當法律試圖在他們的莊園管理中注入更現(xiàn)代、更人道的條件時，他們卻指責法律是專橫的。他們頑固地堅持租佃制，同樣頑固地反對剝奪他們所謂的財產(chǎn)權利。

封建所有權的廢除

一連串的報復和強烈的騷動發(fā)展起來了?！翱棺庹摺本奂鹆巳绱藦姶蟮摹⑼樗麄兊恼瘟α?，并把整個問題扔進了如此激烈的爭論漩渦，以至于當時的政治家都害怕這樣一場運動的后果，幾乎是強迫莊園主做出妥協(xié)，以小片農(nóng)場的形式出售他們的土地，結果，他們以很高的價格賣掉了自己的土地。正是憑借這場他們苦苦反對的運動，他們掙得了巨額的利潤。由于害怕大規(guī)模騷亂，并希望阻止這樣的騷亂，1846年的紐約憲法會議采用了一部從憲法上禁止一切封建所有權的法律，根據(jù)這部法律，立法機關不得通過任何與之相抵觸的法律。

于是，在這場決定性的斗爭中，從前那些全權在握的莊園主們最后殘存的一點影響力也消失不見了。他們成了老古董。對他們來說，面對新的環(huán)境要想幸存下來是不可能的，因為他們代表了一個已經(jīng)成為過去的經(jīng)濟和社會時代。他們的權力純粹產(chǎn)生于他們領地的范圍和歧視性的法律。當這些都從他們的手中被奪走的時候，他們作為財富和影響力的支配者的重要性也就不復存在。他們依然可以吹噓自己的世系門第，吹噓他們的貴族派頭和高雅文化，以及他們的社會地位，但這些只不過是留給他們的唯一安慰。

建立在鄉(xiāng)村或小鎮(zhèn)土地基礎上的大財富，要想延續(xù)下去，可謂流年不利。多種影響結合起來使得這樣的土地成為容易變動的資產(chǎn)，與此同時，同樣是這些影響（或其中的一部分），決定了城市的土地有著不斷上升和發(fā)展的永恒價值。航運業(yè)的發(fā)展，使得城市不斷壯大，并吸引了勞動者和一般人口。工廠體系在1790年的建立有著雙重的影響。它開始從鄉(xiāng)村地區(qū)吸收很多年輕的一代，并且迅速擴大了城市的貿(mào)易活動。東部的農(nóng)業(yè)人口中，數(shù)量相當可觀的另一部分人則連續(xù)不斷地向西部和西南地區(qū)遷徙，希望能有新的機會。有些鄉(xiāng)村地區(qū)因此變得人煙稀少，另一些地區(qū)則依然一成不變。但是，且不管鄉(xiāng)村地區(qū)的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)是增是減，依然有另外一些因素抬升或打壓農(nóng)業(yè)土地的價值。一條運河的修建會使這一地區(qū)的土地增值，并對經(jīng)濟產(chǎn)生刺激，另一些地區(qū)的蕭條境況則不是這么有利。然而，就連這種刺激也常常是曇花一現(xiàn)。隨著西部每一個新移民點的出現(xiàn)，以及每一條拓荒鐵路的修建，新的復雜因素就會出現(xiàn)，它們通常給東部的土地帶來貶值的影響。一片鄉(xiāng)村不動產(chǎn)，在上一代可以值一大筆錢，而在下一代卻很有可能被迫抵押出去。

新貴族

但是，那些建立在城市土地基礎上的財富卻被賦予了一種絕對的確定性和永久性。城市的房地產(chǎn)沒有經(jīng)歷極端起伏波動的過程，而正是這些過程使鄉(xiāng)村土地的價值陷入混亂。那個時代的所有趨勢和潮流，都有利于培養(yǎng)出一個基于城市地產(chǎn)所有權的貴族階層。與現(xiàn)如今比起來，城市的絕大部分當時還只是鄉(xiāng)村。其核心地區(qū)多半是個方圓一兩英里的住宅區(qū)，這之外便是田野和果園，草場和荒地。這些土地用一點微不足道的小錢就可以買下來。隨著商業(yè)的發(fā)展和人口的增長，以及移民源源不斷的涌入，每一年都見證了占有土地的緊迫感越來越強烈，土地價格肯定要增長。沒有任何其他的可能性。

在1825年之前，最有錢的土地擁有者究竟會出現(xiàn)在紐約、費城、波士頓還是巴爾的摩，一直是個懸而未決的問題。許多年來，費城在商業(yè)上一直遙遙領先，但伊利運河的開鑿立即使這個問題塵埃落定。紐約一躍而躋身于美國首屈一指的商業(yè)城市，完全超過了它的競爭對手。在這些城市的貿(mào)易急劇下跌的同時，紐約的人口和貿(mào)易在10年里翻了將近一倍。土地的價格開始驚人地增長。沼澤地、巖石嶙峋的荒地和低洼地，以及幾年前還在水面之下的土地，都成了豐厚的財富之源。那些一二十年前還值不了幾個小錢的土地，如今的價值相當可觀，隨著易手越來越頻繁，最后被賦予了數(shù)億美元的價值。如此一來，最有錢的土地擁有者出現(xiàn)在紐約也就沒什么可大驚小怪的了，而且，他們應該能夠把自己無與倫比的優(yōu)勢維持下去。

紐約已經(jīng)是個擁擠的大都市（百老匯大街）

土地擁有者的財富很快就讓船主們的財富黯然失色。航運生意的利潤盡管巨大，但它們只不過是眼下的直接利潤。在這場財富的競爭中，船主們不可避免地要落在后面。他們的生意屬于特別不穩(wěn)定的生意。海上的風云莫測，貿(mào)易的興衰沉浮，當時的激烈競爭，這些都使他們的運輸量面臨著千變?nèi)f化的可能性。很多富有的船主非常清楚地懂得這一點；他們把來自航運生意的剩余財富投入到土地、銀行、工廠、收費公路、保險公司和鐵路當中，在某些情況下甚至投入到彩票上。那些僅僅守著航運業(yè)務的百萬富翁在富人階層的梯級上一路下降，尤其是當外國航運在很大程度上取代了迄今為止一直由美國控制的船運業(yè)務時。另外一些船主則把他們的剩余資本投資于其他形式的貿(mào)易和物權，他們的財富迅速增長。

城市土地，最重要的因素

然而，在土地所有權與其他形式的物權之間，存在著巨大的差異。當時的貿(mào)易是極端個人主義的；那種被稱作“法人”的人為控制權，尚處在嬰兒期。航運線擁有者的繼承人不可能擁有像其創(chuàng)立者一樣的精明，一樣的知識、機靈和狡猾——或者，不妨說是不擇手段——也不可能有那樣的勤奮刻苦。因此，他們的生意必然會衰敗，或者落入其他船主或更幸運者之手。至于工廠，情形大抵相同；在工會組織起來之后，罷工的可能性，對于源源不斷的利潤來說，是一種始終存在的危險。銀行絕不是什么固若金湯的機構。像其他制造利潤的媒介一樣，它們的力量和利潤也取決于主流環(huán)境，在很大程度上還取決于政府的偏袒或政策。任何時候，控制政府職能的政黨都有可能改變，在銀行、關稅或其他法律上施行完全不同的政策。

有一點倒是真的，這些不斷改變的法律并不會給人民大眾帶來什么重大好處，而這批或那批有產(chǎn)利益集團則幾乎總是能得到好處。法律的制定，通常是為了回應互相競爭的有產(chǎn)利益集團所提出的要求。商業(yè)利益集團所展開的貿(mào)易斗爭和政治斗爭，是一系列連續(xù)不斷的戰(zhàn)爭，在這些戰(zhàn)爭中，每一個個人業(yè)主、商號或聯(lián)合企業(yè)都強烈地抵抗競爭者，或者為顛覆它們而不遺余力地奮斗。

刀槍不入的土地擁有者

但是，土地擁有者卻占據(jù)著一個超群出眾的位置，無論是政治形勢還是環(huán)境的變遷，都不可能給他們造成實質(zhì)性的傷害。他們都是強烈的個人主義者，要求得到并被給予了這樣一種絲毫沒有受到削弱的權利：以他們在法律上能夠行得通的任何方式獲取土地，并盡可能隨心所欲地壟斷它、處置它。正是在維護這種個人主義的行動中，他們要求上流社會（通過它的政府機關）制定專門的法律，以保證他們對土地的專有權，并在必要的時候用暴力維護他們的主張和權利。這些就是他們所需要的全部基本法，這些法律沒有改變過。一代接一代，它們始終是固定不變的。所有土地擁有者的利益都是完全一致的；而商人的利益則各不相同，互相沖突。長期以來，土地擁有者能夠預期現(xiàn)有的關于土地所有權的基本法律繼續(xù)下去，而船主、廠主、銀行家卻不知道什么時候會制定出一套完全不同的法律。

城市的繁榮造就了新一代的地產(chǎn)富豪（華盛頓特區(qū)）

此外，土地擁有者還有一個頗為有效的、絕不會辜負期望的輔助者。他們把整個社會作為合伙人跟自己捆綁在一起，但在這種合伙關系中，收益卻總是歸土地所有者獨享。他們所依賴的主要因素，是集體所發(fā)揮的作用使他們的土地不斷增值。一般來說，他們的參與僅僅是袖手旁觀，除了繼續(xù)擁有自己的土地之外，他們無事可做。他們的子孫后代所需要做的事情甚至更少；他們可以悠閑地繼續(xù)擁有所繼承來的遺產(chǎn)，擴大它，雇用必不可少的監(jiān)督管理者，然后，他們的財富就會滾雪球般地越來越大。社會熱心地為土地所有者效勞。城市所鋪設和管理的每一條街道，所規(guī)劃的每一座公園及其他公共設施的改善，每一個本地出生的孩子和每一個流入的移民，每一家工廠、倉庫和拔地而起的住宅——所有這些，以及更多的媒介，都為土地所有者的財富猛漲做出了貢獻。

多產(chǎn)的財富滋生者

在這樣一種體制下，土地成了一種積累巨額財富的有利、簡易而持久的手段。土地的專屬所有權撼動了人類需要的根基。在緊要的關頭，人們可以沒有貿(mào)易或貨幣，但他們必須擁有土地，即使只能躺在這塊地上餓肚子。身無分文、失去工作的勞動者，面對著災難的命運，必定不可避免地首先把他們所剩無幾的寶貴硬幣交給地主，去碰碰運氣，看能否得到一點殘羹冷炙。一套復雜的工業(yè)體系導致大量的人口涌向工業(yè)和貿(mào)易集中的中心城市，使那里人滿為患，在這種情況下，土地尤為緊俏。

以前從未有過如此強大的建立和擴大持久財富的制度。它自動地使自己永遠存在下去。而且，事實上它看上去卓越非凡，以至于一個世紀之前龐大的航運業(yè)財富如今普遍被人們徹底遺忘了，就像當時那些陳舊而過時的方法一樣。但土地依然是土地，其所孵化出來的財富發(fā)展成了強大的力量，在全國——有時甚至是國際上——有著舉足輕重的分量。

正是憑借這些有利的條件，很多巨大的財富——建立在土地基礎之上的——得以創(chuàng)立。根據(jù)美國連續(xù)的人口統(tǒng)計材料，迄今為止，跟不動產(chǎn)有關的絕大部分財富一直集中在北大西洋區(qū)域和中北部區(qū)域，前者包括像紐約、費城和波士頓這樣一些城市，后者包括芝加哥、辛辛那提及其他城市。巨大的土地財富，正是建立在這些大城市中。其中最大的財富是東部的阿斯特、古萊特和萊茵蘭德等幾處不動產(chǎn)，在西部，朗沃斯和菲爾德是值得注意的例證。要討論所有引人注目的基于土地的財富，必然會使我們的敘述變得冗長乏味。對本書來說，選取幾個超大財富的例子，作為土地財富的代表，也就足夠了。

源自土地的巨額財富

美國所有源自土地的財富中，最重要的是阿斯特的財富。據(jù)某些權威人士估計，其現(xiàn)有數(shù)量（包括所有間接的家族分支）大約是3億美元。人們普遍相信，這個數(shù)字被低估了。早在1889年（當時紐約城的人口比今天要少得多），一位研究土地狀況的精明學者托馬斯·G.謝爾曼（Thomas G．Shearman）就曾把阿斯特家族的集體財富估定為2.5億美元。僅就這筆財富的巨大數(shù)量而言，你立即可以從它與民眾境況的對比中看出來。盧西恩·撒尼亞爾（Lucien Sanial）對1900年的美國人口普查數(shù)據(jù)所做的分析顯示，整個國家的財富總額估計大約是950億美元，無產(chǎn)階級（主要包括工薪工人和小比例的專業(yè)階層）的人數(shù)多達20 393 137，卻只擁有大約4億美元的財富。與此形成鮮明對照的是，僅阿斯特家族所擁有的財富，就遠遠超過了數(shù)百萬工人，說出了這一點，我們就會對一筆財富所擁有的那種無遠弗屆的巨大力量開始有了大致的概念。古萊特家族的財富同樣巨大，據(jù)不同的人估算，其數(shù)額大約在2億～2.25億美元，盡管其準確的數(shù)據(jù)大概無人知曉。

馬歇爾·菲爾德

就這些大財富而言，要想對它們所達到的規(guī)模得出一個準確的概念，幾乎是不可能的。它們主要建立在土地所有權的基礎之上，但也包括很多其他的形式，比如銀行、煤礦及其他礦產(chǎn)、鐵路、城市交通系統(tǒng)、煤氣工廠、工業(yè)公司的股份。即使是最不知疲倦的收稅官，也很難發(fā)現(xiàn)這些億萬富翁所擁有的個人財產(chǎn)究竟有多少，以至于評估稅額的時候，通常只能是連估帶猜。他們所擁有土地的范圍是知道的，這些沒法藏在保險柜里。但他們其他五花八門的財產(chǎn)都被小心翼翼地隱瞞，不讓公眾和官方知道。既然如此，那么完全有可能，這些家族的財產(chǎn)比人們一般估計的遠遠要大得多。馬歇爾·菲爾德（Marshall Field）——芝加哥的一位大富翁，留下了一筆約值1億美元的巨額財富——的情形，便是一個強有力的例證。此人僅在芝加哥便擁有價值3 000萬美元的不動產(chǎn)。然而，他一直沒有說出他的總資產(chǎn)有多少，年復一年，他拒絕為估價超過250萬美元的個人財產(chǎn)繳稅。然而，在他1906年去世之后，他的遺產(chǎn)在1907年1月被編入財產(chǎn)目錄，這份目錄清楚地顯示，他的可征稅個人財產(chǎn)高達49 977 270美元。他遠比他愿意顯露的要富裕得多。

我們不妨調(diào)查幾個這樣強有力的土地擁有者、大財富創(chuàng)立者的事業(yè)生涯，探究一下他們賴以成功地積聚起巨額財富的方法。